浅析“营改增”对房地产行业的税负影响及应对策略

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1、浅析"营改增”对房地产行业的税负影响及应对策略■营改增论文浅析〃营改增〃对房地产行业的税负影响及应对策略【摘要】随着我国市场经济的不断发展，税收体制的改革也在不断推进。此前中央已经明确要在〃十二五〃期间完成〃营改增〃改革任务。2015年作为〃十二五〃最后一年，势必会成为〃营改增〃税制改革的收官之年。房地产行业也即将迎来〃营改增〃的改革。本篇文章主要分析〃营改增〃对房地产企业带来的的税负影响及相应的应对策略。【关键词】房地产企业；〃营改增〃；税负；影响；应对策略—、背景分析所谓〃营改增〃，就是原来缴纳营业税的项目，现在改为征收

2、增值税。营业税是对纳税人取得的全部营业额进行征税，不允许抵扌口，因此重复征税的问题一直存在。而增值税只对纳税人的增值额进行征税,纳税人可以用增值税的进项税额来抵扣销项税额。因此，〃营改曾能有效地避免重复征税的问题，减轻企业的税负，使我国税制结构更加合理，对我国经济市场的发展和经济结构的调整都具体重大意义。2011年经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，自此货物劳务税收制度的改革拉开序幕。2013年8月］日z交通运输

3、业和部分现代服务业〃营改增〃推广到全国试行。2014年1月1日铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点,至此交通运输业全部纳入〃营改增〃范围。2014年6月1日电信业纳入营业税改征增值税试点范围,“营改增〃范围进一步扩大。下一步，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几个行业也势必即将纳入〃营改增〃行业的税收改革。那么”房地产业的〃营改增〃又会对企业的税负带来哪些积极影响和消极影响呢？二、房地产企业〃营改增”带来的纳税影响及应对策略房地产企业〃营改增〃之后，税率和计税方法都会有所变化。就小规模纳税人而言，使用的是统一的3%

4、的税率。由于小规模纳税人在销售货物、提供应税劳务或应税服务时采用销售额和应纳税额合并定价方法,因此对于不含税的销售额,企业的实际税负为3%/(1+3%)二2.9%。相比房地产行业之前征税的营业税的5%的税率，实际税率减少了近一半，因此，可以看出，〃营改增〃对小规模纳税人的减税作用非常明显。另一方面，就一般纳税人而言对于〃营改增〃的税负减轻作用还不能轻易下定论。关于具体的税率目前还没有确切的规定，根据相关的报道和预测，房地产企业一般纳税人的税率应该会在11%左右，比〃营改增〃之前营业税征收的5%的税率高岀了很多。但增值税可以使

5、用进项税额抵扣销项税额的计税方法。所以，总的来看，房地产企业的税负减轻与否很大程度上取决于可以抵扣的进项税额的多少。首先，对于房地产行业，土地的购买支出占据了很大一部分成本，但是土地的所有者大多为政府，而政府并不是增值税的一般纳税人。一般情况下,不会开具增值税专用发票，企业取得的是国土资源相关部门开具的财政监制专用票据。由于企业在进行进项抵扣时采用的是以票抵扣的办法，而土地购置取得的是财政专用票据，并不是通常用以抵扣的增值税专用发票，因此企业取得的财政监制专用票据能不能进行抵扣对企业的税负有着实际的影响。所以，若财政专用票据

6、允许进项抵扌口,那么,房地产企业的税负将会有很大程度的减轻。其次，房地产行业上下游产业链涉及到了各种各样的企业，非常的复杂。而这些企业并非全是增值税一般纳税人，有的纳税人为小规模纳税人，有的甚至仍然是营业税纳税人。企业很难取得增值税专用发票，因此可能面临无法全部抵扣的情况。另外，房地产行业在建筑安装时使用的混凝土、石料、自来水等建筑材料按照税法相关规定，征收的是6%的税率。因此，房地产企业只能按6%来进行抵扌口,而房地长企业的销项则需要按11%来征收,最终会导致房地产行业的纳税人税负的增加。再者，增值税相关的会计业务处理比营

7、业税相关的会计处理要复杂，这对房地产企业的会计系统提出了挑战。所以，〃营改增〃之后，企业需要调整相关的管理规范，加强相关人员的涉税业务培训，熟悉增值税相关的税收政策和流程。同时，由于增值税实行的是以票抵扣进项税额的原则，企业一定要对房地产项目开发过程中的相关成本票据进行管理，做到利用进项抵扣来减轻企业的税负。具体地，企业在选择供货方时，尽量选择为一般纳税人的供货方,尽可能的取得增值税专用发票，这样才能用以抵扣,减轻税负。如果供货方是小规模纳税人，不能提供增值税专用发票用来抵扣进项税额，一定要确定是否能够取得由税务机关代开的3

8、%的增值税专用发票，如此房地产企业便能按照3%的税率作进项税额的抵扣。即使不能取得代开发票，也要尽量在价格上要求便宜一点。最终达到减轻企业的税负的目的。另外，房地产行业周期较长，如果企业刚好遇到〃营改增〃在房产项目周期中途开始实行，特别是房屋已经预先出售的情况下，企业将面临既没有足够的进项