房地产转让及股权转让过程中纳税筹划

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1、[推荐]房地产转让及股权转让过程中纳税筹划一、定义：1． 营业税及附加：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。附加：城市维护建设税等。2． 印花税：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人，就其书立、领受的凭证征收的一种税。3． 土地增值税：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。4． 契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种

2、财产税。二、上述税目在企业（包括外商投资企业）的房地产转让过程中税基、税率和纳税义务人（为国家一般规定）（见表一）表一：税目税基税率纳税义务人营业税向对方收取的全部收入减去不动产的购置或受让原价5％在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人营业税附加（上海）城市维护建设税＋教育费附加营业税税额7%＋3%营业税纳税人印花税（产权转移书据）房地产转让价0.5‰在中华人民共和国境内书立、领受产权转移数据的单位和个人土地增值税（注1）转让房地产所取得的增值额见注1有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单

3、位和个人契税转让房地产的成交价格3%在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人注1土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；（2）增值额超过扣除项目50%,未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；（3）增值额超过扣除项目100%,未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；（4）增值额超过扣除项目200%以上的，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。扣除项目：(一)取得土

4、地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。根据上述规定例1：甲公司与乙公司达成协议出售甲公司所有的一处房地产，房地产的账面价值为500万元（假设土地增值税的扣除项目金额为600万元），转让价为1000万元，则根据现行税法规定双方应缴纳的各税如下（不考虑企业所得税）：甲公司：营业税及附加：（1000－500）*5%+(1000－500)*5%*(7%+3%)=27.5印花税：1000*0.

5、5‰=0.5土地增值税：（1000－600）/600=66.67％，适用土地增值税税率（2）（1000－600）*40%－600*5%=130甲公司总计缴纳税款为：27.5＋0.5＋130＝158万乙公司：契税：1000*3%=30乙公司总计缴纳税款为：30万甲、乙公司合计：188万三、上述税目在企业（包括外商投资企业）的股权转让过程中的纳税情况（见表二）税目纳税情况具体规定备注营业税无需缴纳对股权转让也不征收营业税财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）营业税附加（上海）城

6、市维护建设税＋教育费附加无需缴纳城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据；教育费附加，以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据国务院《城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）；国务院《征收教育费附加的暂行规定》（国发[1986]50号）印花税（产权转移书据）视具体情况（注2）财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）土地增值税视具体情况（注3）财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）契税无需缴纳在股权转让

7、中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）注2：根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号），实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。公司制改造包括：国有企业依

8、《公司法》整体改造成国有独资有限责任公司；企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业改造成有限责任公司或股份有限公司；企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司；企业将债务留在原企业，而以其优质财产与他人组建的新公司。注3：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号