中央龙湾项目营销策划报告112991752398

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1、文登市中央龙湾项目营销策划报告前言本次调研历时5天（11月21日—11月26日），报告撰写历时3天（11月27日—11月29日）；调研对象基本涵盖文登市城区所有在售和即将上市的项目，对政府相关部门我公司也进行相关信息咨询，如文登市国土资源局、文登市统计局、文登市房地产管理局；邀请了部分开发商及业界同行访谈。具体调研项目如下：水岸新城、御临华府、龙都丽景、人和国际花园、海泰庄园、福泉名居、文峰花园、文馨花园、泰浩华府、瑞祥家园、上海国际花园、山川文苑、泰鑫南山郡、文山清华园、柳岸御府、和馨里、河畔花园、弘盛现代城、银海绿洲、海地苑、九龙新城、梁家沟社区、泰浩华居、瑞恒新筑等项目。由于对中

2、央龙湾目前的资料掌握不足，如中央龙湾目前的房源情况、价格情况、销售管理制度等尚不清楚，所以，本篇报告部分观点难免有失偏颇，敬请贵公司予以指正。本篇报告旨在解决如下问题：1.文登房地产发展现状如何——文登房地产现状分析2.2010年文登房地产何去何从——文登房地产趋势预测3.中央龙湾项目的闪光点在哪——本案的核心价值挖掘4.中央龙湾营销系统存在哪些问题——项目问题分析5.怎么解决目前本案存在的问题——应对方法分析6.进入淡季，如何组织营销推广——淡季营销策略42文登市中央龙湾项目营销策划报告第一章文登房地产发展现状及趋势预测一、文登房地产市场现状分析（一）土地市场分析（单幅土地成交价格详

3、见附件）1、2007—2009年土地供应数量分析（资料来源于文登市国土资源局）文登市2007年土地成交最多，招拍挂土地成交共93块，其中主城区住宅用地成交35块；2008年招拍挂土地成交共84块，其中主城区住宅用地成交28块；2009年招拍挂土地成交44块，其中主城区住宅用地成交13块，近三年土地成交呈下降态势。2、2007—2009年土地供应规模分析（资料来源于文登市国土资源局）42文登市中央龙湾项目营销策划报告文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势，2007年住宅用地供应在117万㎡左右，2008年住宅用地供应在77万㎡左右，2009年至今住宅用地供应才26万㎡左右，呈直

4、线下降趋势。3、2007-2009年土地成交价格分析（资料来源于文登市国土资源局）2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩，最高86.8万/亩；2008年最低20.8万/亩，最高120.2万/亩；2009年最低25.35万/亩，最高119.9万/亩。2007年地王为中央龙湾地块，2008年地王为银河世家地块，2009年地王为上海国际花园地块（环山路南、昆嵛路西，已经动工），地价呈逐年递增趋势。4、近几年部分住宅地块成交价格表年度成交企业名称成交价（万元/亩）项目位置面积（㎡）2006御临房地产51.1城区36299景辉房地产53.4城区13721泰浩房地产31.1城区8

5、03722007烟台鑫成投资68.96城区26553瑞恒房产41.9城区213782008越兴置业44.6城区25102人和房地产46.7城区1771302009威海闵广置业120城区51335海地苑房地产39.3开发区19301华立房地产60.8城区765942文登市中央龙湾项目营销策划报告（二）文登商品住宅市场分析1、衡量房地产发展的相关数据指标分析（1）文登房地产市场分析（资料来源国土局）2008年文登全市商品房施工面积150万㎡，竣工面积110万㎡，商品房销售额达24.5亿元，销售面积达102.4万㎡，销售价格最高达到3800元/㎡，最低1800元/㎡，平均价格2300元/㎡，

6、年末比年初价格增加400元/㎡左右。2009年上半年，文登市商品房销售面积为33万平方米，商品住房平均价格达到了2675元/㎡，同比上涨了23.5%。今年文登市在售项目销售情况明显好于去年，部分项目通过上半年的销售，已经渐渐进入尾盘。（2）近几年文登城区住宅价格监测文登城区近几年房地产价格每年以20%以上的速度增长，2009年上半年住宅均价达到2675元/㎡，如上图所示，呈直线上升趋势发展，分析主要原因一是由于地价的推动，近几年土地价格直线上涨，07、08年土地价格在40万/亩左右，09年拍卖平均价格达到了70万/亩；二是，近几年文登城市化进程明显加快，“北进东拓”的规划思路，加快了新

7、城区的建设，带动了相关基础配套的完善，从而带动了相关区域房地产价格的上涨；最后，文登房地产市场需求旺盛，从一定程度上推高了房价。42文登市中央龙湾项目营销策划报告2、文登区域房地产特点分析（1）区域市场划分（2）各板块分析①中心板块A.范围：市政府、中心商业区周边的区域B.概况：该区域为文登的商业中心区，各类配套设施完善，主要大商场均集中在这一区域，且该区域靠近市政府、市政广场，人流量最大。C.代表性楼盘分析a)规模、产品形式项目名称规模建筑形