论善意取得制度正当性的运用

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1、.论善意取得制度正当性的运用以一起冒名出售房屋案为分析对象熊丙万中国人民大学法学院博士研究生上传时间:2009-10-9浏览次数:4570字体大小：大中小关键词:不动产/冒名处分/善意取得/焦点笔谈内容提要:善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将

2、这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为博士生熊丙万的《论善意取得制度正当性的运用》。[案情回顾]一起冒名出售房屋案2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间

3、，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也

4、与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。...3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自

5、担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。[焦点笔谈]一、问题的提出在本案中，刘金龙通过窃取房产证和伪造身份证等刑事违法手段，在违背原所有人张焕意志的情况下，冒充张焕名义，将不动产房屋出卖给买受人李大庆，使原权利人丧失对其不动产的占有和登记。刘氏已携款

6、逃之夭夭，难以及时寻找甚至无法寻找。因此，原所有人张焕与买受人李大庆就房屋权属发生争议。房屋经刘金龙无权处分之后，其到底归谁所有呢，双方争议应如何解决呢？这与《物权法》确立的善意取得制度密切相关，也与《合同法》中的无权代理制度有关，主要涉及如下问题[1]：一是不动产善意取得中“无权处分”应当如何理解，冒名处分行为是否属于该“无权处分”？二是赃物能否适用善意取得制度？三是善意取得中“无权处分”与表见代理中“无权处分”的关系如何？冒名处分行为能否适用表见代理制度？这些问题都有赖于对善意取得制度正当性的深入认识，只有对其深刻把握并加以运用，才能对本案具体问题作

7、出准确判断。本文试对善意取得制度的正当性基础作系统梳理，在此基础上分析不动产善意取得中的几个具体问题，最后提出对本案的意见。二、善意取得制度正当性之间的逻辑体系...善意取得制度以“无权处分”为前提，其在保护善意买受人利益，维护市场交易安全的同时，牺牲了原所有权人的利益。其以牺牲一方利益为代价来保护另一方利益，因此必须要有充分的正当性理由。这也是百年来困惑法律人的历史难题。“无权处分”等善意取得的构成要件[2]的内涵和外延，都需要借助支撑善意取得制度的正当性理由来判断。自20世纪初叶开始，学理上先后提出了诸多理由来证成该制度的正当性，其中，有影响力和实质

8、意义的大致有三种：一是权利外观说[3]；二是风险支配说[4]；三是防患成本说[5