【5A版】商业定位方案.ppt

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1、[万邦尚都商业定位方案]我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向显性目标商铺实现销售价格最大化；定位最大限度支撑销售，实现100%销售率客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业实现与项目其它部分的价值互动，提升整体项目地处龙南县城中心区域，住宅部分于2006年交付使用；商业部共计8500平米分为3层，每层2800平米，现阶段产权自持；项目以2007年租赁给第三方龙南宏昌公司经营家具家居及配套业务，租赁时间以2020年8月到期，后期2015年11月份，协调解除合同；

2、项目剩余土地使用权较短，28年；前期项目做过家具家居业务6年，做当地已形成一定的知名度，这将对项目新的定位带来带来挑战。由于项目前期经营产业的局限，项目现阶段周边未形成一个优良的商业形象。项目背景限制条件问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目商业定位方案架构项目属性研判与界定项目商业属性研判界定Part1我们面临的趋势是怎样的？城市属性Part1.1市场环境概况——城市概述龙南位于江西省最南端，隶属赣州市，东邻定南县，西靠全南县，北毗信丰县，南接广东省和平县、连平县；县境东西最大距离60千米，南北最

3、大距离55.5千米；是中国对外开放县，105国道、大广高速、赣粤高速、京九铁路贯穿南北，已成为政治、地理、交通优势极为突出的江西省全方位开放的南大门。龙南县总面积1640.55平方公里，辖5乡、8镇、2场、共有11个居委会、94个村委会；总人口32万，少数民族人口600多人，属典型的纯客家县，通行客家语（宁龙片），客家文化和风情浓郁。一、城市属性城市发展规划往工业园区龙南现有规划主要向东南方向发展，老城区旧城改造，发展空间有限，本项目在城市在主城区，人口相对密集规划将龙南城区发展定位为：中优、东进、南

4、下、西控；中优区—暨老城区，优化老城区结构，改善交通，加强基础建设，优化城市结构。东进区—围绕老城区承接老城区发展瓶颈领域，依托交通优势打造城市新极南下区—依托105国道，发展富康-新圳工业组团，完善大稳居住片区。西控区—以保护和适度开发为主，沿桃江、渡江两岸建设江滨公园南下区域西控区域城市商业发展项目所在地项目所处中心城区，商业发展基础浓厚中心城区商业发展逐步优化，结合新城区居住人口逐步增加，中心城区商业将得到进一步的扩大、充实及优化，一个围绕项目所在地的大型商业中心将成为龙南商业发展的典范。宏观经

5、济2015年龙南县完成生产总值：122.8亿元，增长9.8%；财政总收入：16.58亿元，增长8%；公共财政预算收入：12.58亿元，增长13.2%；500万元以上固定资产投资：128.84亿元，增长18.3%；社会消费品零售总额：27.78亿元，增长12.8%；城乡居民人均可支配收入分别达到：23186元和8572元，分别增长9.8%和12.2%。结论:工业发展强势,财政收入稳步提高,经济社会发展呈现健康有序的发展态势过去5年三产发展概述生产总值、规模以上工业增加值、财政总收入、公共财政预算收入、5

6、00万元以上固定资产投资、出口总额实现翻番；生产总值突破120亿元，进出口总额突破6亿美元，出口突破5亿美元，规模以上工业主营业务收入突破240亿元。三次产业比由13.8：52.4：33.8调整为9.6:55.6:34.8，经济结构逐步优化，工业占比不断巩固。全县新增规模以上企业11家，达到89家，实现规模以上工业增加值59.16亿元，增长8.2%；主营业务收入248.98亿元，增长9.5%；利税总额22.32亿元，增长6%结论:工业发展强势,财政收入稳步提高,经济社会发展呈现健康有序的发展态势人口居

7、住情况截止到2015年全县总人口计37万,其中中心人口居住达到20万人,为项目发展奠定基础居民家庭消费支出比例29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚；次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消费实力已经提高；食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明显的改善与提高；居住、娱乐等方面的支出比例总计23%小结随着城市的快速发展及人口、经济结构的不断优化，城市中心将进入一个承载本地社会扩张的主阵地，同时随着收入的提高居民在社会的各种消费观念也将逐步改变，经济前景

8、看好，这将为商业发展提供动力源泉经济前景提供动力源泉城市规划推动商业发展中心城区商业发展逐步优化，结合新城区居住人口逐步增加，中心城区商业将得到进一步的扩大、充实及优化，合理的城市规划将对龙南未来商业开发带来巨大的影响，且商业发展空间放大，对于促进商业差异化发展极为有利龙南现有商圈分布格局图例：商业中心区小区商业零散商业街城市商业市场老商业区龙翔商圈本案龙南县城主要商业统计品类数量占比品类数量占比品类数量占比品类数量占比男装69%内衣46%珠宝69%眼镜