深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见

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1、深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：一、建设工程施工合同1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工

2、令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。二、房屋买卖5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。6、商品房买卖合

3、同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人

4、接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。8、由于房地产开发企业的原因，买受人在商品房买卖合同约定的期限内未能取得房屋权属证书，买受人请求出卖人支付至权属证书办出之日止的延期办证违约金的，如诉讼期间权属证书仍未办出，对买受人的请求应予部分支持，由房地产开发企业承担至法院判决生效之日止的违约金。9、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业的交房义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期交房违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期交房的违约责任。但如房地产开发

5、企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可以要求房地产开发企业承担延期交房的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。10、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业办理《房地产证》的义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期办证违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期办证违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，

6、买受人可要求房地产开发企业承担延期办证的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。11、出卖人在签订买卖合同时隐瞒（未告知买受人）房屋被查封的事实，其后根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定主张买卖合同无效的，不予支持；买受人因合同目的不能实现请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。买受人签订合同时知道房屋被查封的事实的，亦不影响合同效力。12、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房屋，未通知抵押权人或未告知买受人的，不影响房屋买卖合同的效力。13、房屋登记的所有权人转让共有房屋，后该登记权利人或其他共有人以转让行为未经其他共有人同意为由主张买卖合同无效的

7、，不予支持，但买受人知道或者应当知道房屋为出卖人与他人共有的除外。14、房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。15、买受人已向出卖人支付全部价款并实际占有房产，但未办理过户登记手续，如买受人对此没有过错，其请求法院确认房屋归其所有的，可予支持。16、出卖人已付清房款并占有出卖的房产，当事人以出卖人未取得该房产