條例問與答 - 新北市公寓大廈管理委員會交流協會.docx

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1、公寓大廈管理條例問與答第一章總則1.公寓大廈管理條例適用範圍2.建築物區分所有的定義3.專有部分的定義4.界定專有部分範圍5.界定共用部分6.共用部分及約定共用部分的區分第二章住戶之權利義務7.約定專用事項的方法8.條例施行前佔用防空避難設備者的處理9.共用部分不得為獨立移轉或設定負擔10.不得為約定專用部分的限制11.屋頂平台專用使用範圍12.拆除相鄰的分隔牆壁13.比較專有部分與共用部分差異14.專有部分使用法則15.公寓大廈用途限制16.公寓大廈管理費用分攤17.公寓大廈管理費分擔比例18.繳納公寓大廈管理費之義務人19.上下樓板共同

2、壁維修經費分攤20.變更建築物外觀21.老舊公寓大廈之重建22.飼養寵物限制23.公寓大廈依法經營危險行業及火災保險費差額補償24.維護居住安寧25.住戶違規屢勸不改強制遷離26.特定目的事業經營管理27.公寓大廈住戶不正當使用行為28.設置公共基金29.積欠管理費或公共基金30.公共基金與區分所有權的一體性31.公共基金保管義務7.強制遷離和強制出讓8.訂定規約之目的9.規約的訂定及修正10.規約的保存11.舊有住戶公約的約束力12.規約之承繼效力第三章管理組織38.區分所有權人會議性質39.區分所有權人會議召集程序40.請求召集臨時會議

3、41.區分所有權人會議表決權的計算方式42.管理委員會性質43.管理委員會職務44.所有權人以外的其他住戶參與管理委員會45.管理委員任期46.國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會第四章罰則47.公寓大廈管理條例罰則第五章附則48.公寓大廈強制成立管理組織49.未核發建造執照的房屋不得銷售50.簽署定型化規約公寓大廈管理條例問與答第一章總則一、公寓大廈管理條例適用範圍。問請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。答公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是

4、連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。二、建築物區分所有之定義。問什麼是區分所有權？答「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權

5、。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。三、專有部分之定義。問什麼是公寓大廈之專有部分？答按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另

6、有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。四、界定專有部分範圍。問在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？答公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說

7、明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。五、界定共用部分。問公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？答「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大

8、修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人