21833_某房地产开发项目成本测算模型编.doc

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1、某房地产开发项目成本测算模型编制说明及成本费项构成房地产开发项目成本科目和财务成本统一是目前企业信息化管理的趋势，目前万达集团、万科集团、龙湖集团在这些方面都走在了企业信息化管理的前沿，而真正能实现科目的统一，我们最主要的是取得一个统一的编制科目的口径:而《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》就是最好的基础平台，本模型就是基于以上，进行的成本科目划分。某房地产项目基本情况：项目技术经济指标表序号建筑占地面积91121规划指标　2可建面积492433允许偏差1%14774退让政

2、府工程红线奖励15005最大规划可售面积522206概念设计成果指标　7单层住宅面积27338单层户数379住宅层数1610住宅面积4372811裙楼商业874012首层商业437013负一层商业437014地下车库及配套用房1400015负4层400016负3层400017负2层600018设计可售总面积（地上）5246819总建筑面积6646820建筑类别221建筑密度48%22环境、广场及车道面积474223住宅户数59224商业户数　25车位总数18926地下车位17127地上车位192829可售住宅面积421

3、2830首层可售商业面积437031负一层可售商业面积417032可售车位171351、成本模型包括项目所有投入的成本及费用、是项目完全成本，成本科目的划分按照土地增值税清算的成本分类计算：科目一、二级成本费项说明一开发成本1.1土地费用取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。1.2前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。1.3建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，

4、以自营方式发生的建筑安装工程费。1.4公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。1.5基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。1.6开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。二房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。2.1管理费用财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高

5、不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。2.2销售费用2.3财务费用三税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。3.1营业税3.2土地增值税3.3其他税金3.4企业所得税增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额

6、超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。    351、成本科目中比重最大的一块：建筑安装工程费按照项目实际执行的总分包合同来划分该项目划分为：总包单位、塑钢窗、栏杆、防火门、防盗门、发电机、电梯、强电、天然气、

7、闭路、可视、消防、水箱、风机风口风阀、水泵、一次供水、二次供水、网络电信、裙楼装饰、园林环境等分包合同；2、成本科目的深度按照可以编制项目的现金流来划分：为编制项目现金流，成本费项目的深度按照具体发生的成本支出分级编制；例如：总包单位的工程内容分为：编号工程内容1桩与地基基础工程2混凝土及钢筋混凝土工程3砌筑工程4屋面及防水工程5防腐、隔热、保温工程6楼地面工程7墙、柱面工程8天棚工程9门窗工程10涂料工程11其他工程在混凝土及钢筋混凝土工程中：又按照项目进度款、结算款的支付，将项目分为地下室结构、地上商业结构、2-5

8、层住宅结构(销售前住宅塔楼结构)、5-16层住宅结构；3、综上所述，本项目的完整的成本费用科目划分为四个级别的费项如下表：一级费项例如：一、开发成本项目编号费用名称一开发成本二开发费用三税金二级费项例如：一、开发成本1土地费用序号项目编号费用名称1一开发成本21土地费用82前期工程费153建筑安装工程费364配套设施费435基础设