郑东新区写字楼市场调研报告

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1、郑东新区写字楼市场调研报告郑东CBD市场现状简述—*>郑东写字楼状况分析郑州写字楼未来市场预测四、郑东写字楼市场调查分析五、郑东典型写字楼分析一、CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外，在四周沿内外环规划了60栋高层建筑，其屮，沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.根据实地调查得知：内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了，另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工，仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后，“绿地・峰会天下”

2、、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰・第一国际”这几个项日建出地面或已经封顶。部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击，项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰・第一国际“封盘”，以求蜕变之术。二、写字楼状况分析此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少，在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际屮心、屮油国际、温哥华大厦预计在10月入市。目前售罄的项FI有联合中心、绿地•世纪峰会、蓝码•地王大厦。考虑到综合分析的特性和数量。我们也将暂时封盘的顺驰・第一国

3、际也做综合比较之列。以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：从建筑形态上看：因为总体规划设计对外环建筑的限高（120米）,因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼（除了地王大厦为3层外）。外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板，因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。而格拉姆国际屮心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注H的项H。从户型面积分布来看：主要户型面积投放集中在100m2—150m2根据目前郑州市写字楼市场分析，整层面积基本都在1000m

4、2左右，除屮油国际整层面积在2000m2左右。主要户型面积投放集中在100m2—150m2之间。绿地项目从60到130平方米应有尽有；顺驰第一国际则实现了较大的飞跃，单套主力面积都在200平米以上。从客户定位来看：均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主标准层：从在售项目的户型面积以及做半层或整层出售的销售手段來看，均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主。裙楼：一般层高集中在4m—4.5m,—楼多为银行、商务服务屮心为主；二、三楼多为高档屮西餐厅、咖啡厅、健身中心等；四楼一般为多功能厅或会议中心。而且经营方式一般较为灵活，可售可租，目前来看，主要以售为

5、主，价格不一。从价格来看：均价有望达到7000元/m：从目前在售和即将推售项目来看，目前排在首位的当数绿地峰会天下，均价7000元/平方米，中油国际均价有望达到7000元/册，从格拉姆目前在售的S0H0价格来看，其写字楼部分价格也将达到7000元/nV。楼层之间差价从20元/m倒100元/itf不等，但主要差价集中在60元/nf；其中绿地峰会天下达到100元/nf左右。从大厦配置来看：国际化标准高端写字楼成为主流大堂：挑高均在10米左右（高的是第一国际的12.5米），面积也集中于500平方米左右（最小的是绿地•世纪峰会300m2）o电梯：目前市场上使用较

6、多的品牌有OTIS、蒂森、迅达、三菱、日立、富士达等，梯速1.5—2.5米/秒之间。根据市场通用甲级写字楼对电梯的要求，梯速不低于2米/秒，服务楼层最多不超过5层，联合中心甚至还将电梯数量增加到19部之多.可见冃前在写字楼市场竞争进入白热化的特殊时期,任何符合消费者需求的因素都成为开发商制胜的法宝。空调：目前写字楼市场中，只要是中高档的项目基本上都会考虑中央空调.做为未来新市中心和商务办公区域的一员，这四家项目自然是不会落后的，而且对于中央空调的品牌和质量都有较高的要求。停车位：目前在售写字楼大部分为地面停车与地下一层停车相结合，车位数量差别较大，从最少

7、50个到最多400个。但按照甲级写字楼标准（每200平米需配备一个机动车泊车位）按此标准郑州市目前写字楼几乎没有可以达标的。据调查，已入住写字楼普遍反应车位紧张，因此在写字楼开发中，停车位问题已被认写定为最重要的因素之一。车位的经营方式不一，主要以岀租为主，租金一般160元/月，部分计算为每天每平方1.5元左右，出售价格主要在10万一12万左右。从经营方式来看：经营方式以售为主，不利于CBD后期高端形象为达到快速回收资金的目的，目前写字楼的经营方式大多是通过分割面积出售产权。这种分散产权的经营方式不利于写字楼后期的物业管理、也不能为投资者提供长久稳定的回

8、报C因此，对于资金充足的企业來说，应考虑以租代售的方式进行运营。可通过引入较大面