玉兰山庄项目可行性研究报告

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1、玉兰山庄项目可行性研究报告一、项冃总说明（-）项目提出的背景1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。2.通过市场供需分析，南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议（二）项目地址概况仁恒玉兰山庄，位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上，距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖，利用西北高、东南低的缓坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住户能最大限度享受到水景，使小区既具有丰富层次，又有充分的开放性与亲和力，具有不可复制的口园魅力。宇南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台

2、风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁漂路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的为企业投资决策提供依据。（四）可行性研究的依据（五）开发企业简介二、市场调查与分析（略）（-）房地产投资环境的调查与分析（-）房地产市场状况的调查与分析三、规划设计方案（-）拟开发项目建筑工程规划设计要点1.同意在规划红线范围内进行规划设计。2.规划容量要求：容积率＜1建筑密度＜15%绿地率＞50%1.建筑

3、退让要求。2.组织好用地内外交通，做到人车分流。3.按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。屮小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。4.统一进行室外绿化设计。5.认真进行建筑单体设计。&规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。9.报审图纸要求：（1）设计说明（含技术经济指标）。（2）总平面图。（3）主要建筑单体平、立、剖面图。（4）小区景观表现图（彩色）。（二）拟开发项目的规划设计

4、方案根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。依据规划用地地形特点，合理布局。可建21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。每户都有自己的车库。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车

5、位）。别墅建成后全部用于出售。方案的主要技术经济指标如表1所示。表1主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量1规划建设用地面积m21730002总建筑面积m2586002.1住宅面积m2552902.2公建设施面积m226102.3地下停车场面积m27003建筑物占地面积m2233704建筑密度%13.55容积率0.346绿地率%697居住户数户197四、项目开发经营周期的确定木项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。表2项目开发经营周期横道图进豪、12345前期工作主

6、体结构施工安装工程施工装饰工程施工室外工程商品房预售商品房现售五、项目投资估算投资估算依据为：1、国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》和国家发改委、建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。3、南京市规划管理部门提岀的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料。（一）项目投资、经营费用估算1、土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为9000万元。2、

7、前期工程费表3前期工程费估算表序号项目元/建筑平方米1规划设计费4.002建筑设计费25.003勘察费6.004临时供水、供电费3.005场地平整费5.00合计43.00则前期工程费为：58600X43=251.98万元。3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、坏卫设施等建设费用。表4基础设施建设费序号项目元/建筑平方米1供电工程20.002供水工程12.003供气工程5.004排水、排污工程7.005道路工程5.006路灯工程5

8、.007绿化工程5.008环卫工程2.009通讯工程10.00合计71.00则基础设施建设费为：58600X71.00=416.06万元。4、建筑安装工程费仁恒玉兰山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及