策划入门教材

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1、第一章房地产的策划入门一、策划人员的必备素质1•细心：对项目的每个细节都细心策划，对每个发展商的喜好都细心留意。2•耐心：对策划案的修改要有耐心，与发展商谈判要有耐心，对广告设计、方案修改要有耐心。3.虚心：三人行必有我师，要懂得不耻下问。4.责任心：对客户的的承诺要做到，对发展商给予的工作要力尽完美，对人对事都要有绝对的责任心，答应的就要做至IJ。5•勤力：将勤补拙。6•观察力：对项目的观察思考，对发展商的观察对客户的观察，对新事物的观察。7•创造力：对新事物吸收理解后进行融会贯通，创造出自己的概念。8•说

2、服力：当销售人员时对客户的说服力，当策划人员时对发展商、广告商等的说服力。二、策划人员的必备工具1.中型笔记本'黑色签字笔。1•计算机。2•数码相机。4•手提电脑、掌上电脑。三、策划人员的必学软件WordxExcel、PowerPointxAutoCADR14xPhotoshop1•剪报：你认为好看，能给你留下深刻印象的报纸广告。并按区域、性质、项目进行分类。作用在于培训你对广告的审美及观察力，便于对广告设计提出有用的建议。2•多看时尚杂志及专业书籍，如：周未画报、城市住宅等。作用在于了解市场最流行、最时兴的

3、一切事物，并对装修设计及广告设计有一定的了解，方便对售楼部、示范单位、看楼通道等设计作出指引。3•多看楼盘，并拍下每个细节，如：外立面、园林绿化、小品景装饰包装、示范单位、看楼通道等。4•多做市调，特别是对于新开盘的项已要了解其优劣势、售价、特点以什么卖点及手段吸引客户、客流量'成交量'销售人员质素及销售技巧等。3.多上网，善于运用搜索引擎寻找所需资料。建议网站：搜房网、新房网、万科地产等专业网站。下载资料：项目网页、图片（立面图、园林图、平面图等）、大市趋势、市场分析等。6•档案的建立：D：拓展中项目跟进中

4、项目—亠已完结项目策划部参考资料其他杂项I图片库Ir网上资料1参考项目住宅写字楼商场项目名称策划建议市场调查媒体投放价目表及付款方式平面图及效果图相关图片往来文件J总结五、房地产策划人的六大职能1.医生的职能对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况'区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划人既要从市场有效需求角度，

5、还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。2.法律顾问职能为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音'阳光遮盖等），土地代征'国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展'或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度'道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。3・财务专家职能房地产

6、策划人是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配一一将资金投在能使项目增值的创意设计上。4.导演的职能房地产策划人是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。5.船长的职能实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，

7、就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意,只有这样才能保证项目概念定位准确实施。6.环境问题专家这里所谓的环境问题是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境'自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。六、策划人员的工作范围“事无大小都关你事!”所以，策划人员必须是本“百科全书”。㈠项目前期策划：1.地块研究阶段项目适合做什么？是住宅小区'高档别墅'

8、大型商场还是写字楼？项目所处区域房地产的发展现状及趋势。2.项目基础判断（可行性分析）项目是否可行?项目的优势和劣势在哪里？项目的机会和威胁是什么？1.总体市场研究及专题市场调研房地产最新的宏观大势是怎样的？中观和微观形势如何？1.项目定位及策略总纲客户在哪里？我们该做什么样的项目？如何保证项目在竞争中取胜？5・项目物业发展建议产品将怎么做才能赢得客户？6.项目规划、建筑设计方案评价对于现有的方案市