陕西西安方新村项目市场调研报告

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1、方新村项目市场调研报告陕西同创置业企划有限公司2009-4-11写在前面考虑本项目建成后将在区域中起到举足轻重的地位，又是融大型商业、酒店、投资型公寓、住宅为一体的大型城市综合体项目，在区域中影响力非同一般。为此，我公司针对本项目成立了专项调研小组。小组工作成员抱着严谨、负责的工作态度，收集和购买了大量的详实资料、数据。从宏观背景、政策导向、08年西安市场以及区域经济及人口、区域规划发展、区域市场、市场受欢迎产品类型、市场走势预测等等多方面进行了细致而全面的分析，以期为本项目提供具有价值的参考资料。本次报告中所涉及的数据均由

2、实际踩盘调研、走访及购买专业机构信息得来，报告中的分析内容为我司多方讨论权衡所得结果，以期能为贵司的项目规划发展提供帮助。目录第一章、背景篇一、经济环境分析二、政策环境分析第二章、土地篇一、土地市场动态二、土地市场概述三、土地供应分析四、土地成交分析五、重点地块点评第三章、市场篇一、商品房市场概述二、住宅市场盘点第四章、产品篇一、产品综述二、新盘分析第五章、区域篇一、区域经济发展分析二、区域市场分析三、区域供应楼盘特点四、区域供应产品分析五、区域客群分析第六章、项目开发思路（见PPT演示稿）一、项目发展契机二、项目物态研判三

3、、项目定位四、规划布局建议第一章、背景篇一、经济环境分析经济运行环境是房地产平稳健康发展的基石，近年来房地产行业蓬勃发展的局面是与宏观经济背景密切相关的。2008年，中国整体经济发展环境面临着十分复杂的环境，上半年，我国经历了冰雪灾害、地震等重重困境，下半年，美国金融危机全球蔓延，我国经济也面临着极大的风险。在这种背景之下，西安在08年的最后阶段，也开始逐渐感受到了经济下滑的凉意。整体来看，2008年西安经济依然保持了稳定增长的局面，但是，2009年西安经济也面临着极大的不确定性。1、国内生产总值分析从西安市经济增长的绝对量

4、上来看，西安市经济增长呈现了快速增长的局面，2001-2008年间，西安GDP从734亿元，增长到了接近2060亿元，增长了将近2.8倍；从经济增长方面来看，自2001年以来，西安GDP增长速度一直保持高速增长，并且总体要快于全国增长平均水平。这说明西部大开发以来，西安市经济获得了持久有力的发展。2008年，在一系列的困难面前，西安市GDP增长情况仍然呈现了良好的局面，经济增长较2007年有所回调，但是从08年最后阶段的来看，2009年西安经济增长面临一定的风险。虽然数据依然显示强劲的增长，但是经济运行的风险正在加大。图1：

5、2001-2008年西安经济增长走势2、居民消费价格分析2008年上半年，在连续的银根紧缩的政策影响下，08年上半年全国及西安的CPI指数呈现出逐渐走低的趋势，但依然处于较高的水平。随着政策的逐渐深入，我国CPI指数呈现快速回落的趋势，这显然有利于居民购买力的提升。但是物价的快速回落显示我国经济正面临一个潜在的风险，宏观经济有可能由通胀转入通缩。事实上，2008年9月以来，中央政府已经逐渐放松对“防通胀”的关注，进而采取更有力的措施加强经济“保增长”的任务。图2：2008年1-11月西安居民消费价格指数分析3、居民收入分析从

6、下图的走势来看，在绝对值增长方面，2001-2008年西安城镇人均可支配收入呈现出逐年快速增长的局面，从居民收入增长率上看，西安城镇人均可支配收入的增长水平也呈现逐渐攀升的状态，说明人们收入增长速度正在加快。2008年西安城镇人均可支配收入达到15200元，比07年增长了2538元/㎡。图3：2001-2008年西安城镇人均可支配收入分析4、全社会固定资产投资自2001年以来，西安市固定资产投资情况呈现逐年递增的态势，2008年1-11月份，西安全社会固定资产投资为1593亿元，同比依然呈现较快的增长，达到33.1%，但同比

7、增速回落7.2个百分点。但是从最后几个月的表现来看，固定资产投资的增幅有所回落，这一方面是受到国家宏观调控影响，更重要的是经济危机也逐渐影响到西安市的投资情况。从2008年最后阶段企业经营的情况来看，部分企业减缓了投资计划的实施，这与全球金融危机的影响密不可分，经济已经显现了下行的信号，但是数据反应依然相对滞后。图4：2001-2008年西安固定资产投资走势分析5、社会消费品零售总额西安市社会消费品市场持续表现活跃，2002-2008年消费品零售总额持续呈现高速增长的态势，年增长率也逐渐增长。2008年1-11月份，社会消费

8、品零售总额为1041.28亿元，同比增长25.5%，但从最后几个月的表现来看，零售额的增速有所减慢，这表明经济形势的转变逐渐开始影响到市民的消费情况。图5：2002-2008年西安社会消费品零售总额分析6、房地产投资状况从年度房地产开发投资来看，除了2005年房地产开发投资额有所下滑外，其