西安近期市场调研报告

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1、西安房地产市场报告2011.10营策中心事业部西安城市规划发展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要报告目录城市认知西安城市规划发展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第一部分城市认知城市远景2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安预计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。城市认知主城区规划大西安主城区规划范

2、围主要包括以下4个方向——北至泾阳、高陵北交界南至潏河西至涝河入渭口及秦都、兴平交界东至灞桥区东界。本案本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组团实际建设进度较为滞后。中心城区空港区泾渭新区物流区浐灞新区生态区潏滈新区高新区沣渭新区本案沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区；泾渭新区以装备制造业为主导；浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功能为一体；潏滈新区以创意文化产业为主导；空港区将被打造成空港新城；高新区仍是高新技术研发区；物流区将成国际港务能源产业承接区；生态区是生态、农家休闲养生区。主城区规划空间格局：一心八区、组团发展城市交通现

3、状由于历史原因，西安城市交通路网规划为以城区钟楼为中心，由城内向城外延伸的辐射形；近年来随着西安高新开发区、经济技术开发区、曲江旅游度假区等新兴外围组团的人口及就业的迅速增长，现阶段南北向交通建设速度明显快于东西向。三环路与绕城高速大部分重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。本案城市认知未来西安市规划了6条轨道交通线，总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路，分别为贯穿南北的2号线，即火车北客站至韦曲；贯穿东西的1号线，即三桥后围寨至纺织城，全长预计50.3公里，总投资179.5亿元。西安地铁二号线已于2011年9月建成通车,预计2013年一号

4、线（东西）可建成通车。地铁规划城市认知城市小结在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性发展力强，后续的价值成长空间巨大；关中——天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机会点。经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速发展。城市认知宏观市场认知西安城市规划发展西安宏观市场概况地块区域市场调研附：西安市场访谈纪要第二部分市场板块划分内城区为商业集中区；城北板块由于04年市政府北迁的利好，集中开发了大批项目

5、。高新区自97年建立初期至06年也发展了不少项目。城东板块开发始于07年几个大型企业进驻，目前商品房集中在浐河以西，三环路内，区域内还有大量城改房和保障房；城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区，高档楼盘林立。城西板块开发较晚，目前开发盘量较少。城内板块城北板块中档城南板块高档高新区中高档城东板块中档城西板块中档长安区西安市房地产板块以内城为中心，分城东南西北四个板块，加上高新区及06年由县升区的长安区，共有七个板块。目前集中开发的板块为城东与城南板块。商业、高档公寓、酒店高层公寓、小部分配套商业城改房及高层公寓高层公寓集中商业、高档住宅

6、、公寓、酒店、写字楼商业、高档公寓、宏观市场认知本案一级市场供应随着房地产市场的稳步上涨，西安2010年土地供应量同比增长17.8%；住宅类用地增幅为14%，基本持平GDP增幅；商业用地增幅为30.4%，增幅较大。年份住宅商业办公综合工业其他合计10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供应分析土地供应区域分布万平米2010年全年，城南区供应土地共43宗，位居第一；其次为城东区，供应41宗；城北、长安和高新区分别供应15宗、15

7、宗和13宗；城南城东仍为主要的供应区域。宏观市场认知城东区由于浐灞地区的带动；城南区由曲江新区、长安区的带动，成交面积位居前列。一级市场小结房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。宏观市场认知二级市场供求分析2010年商品房供求走势历年商品房成交走势2010年西安商品房供应达到1284万平米，成交量达到1420万平米，整体供求表现为供不应求。02年-06年，西安市场处于稳步上升阶段；07年市场出现井喷，成交量大幅上涨；08年受全球金融危机影响，成交量大幅萎缩；09年在各方利好因素的综合作用下，开始

8、出现火爆局面；10年继续延续了09年的成交热度，并小幅超过，成交价格水平均价达到6568元/平