北海广场四层商业营销方案

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。嘉臣·北海广场四层商业营销思路及规划建议南京财富地产有限公司二OO七年五月十五日fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产

2、资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分北海广场四楼营销思路一、高邮高层商业市场情况分析1、高邮目前在售商业用房基本数据项目名称物业形态主力户型（㎡）销售方式销售进度东方广场商业广场110-400（三层）1-3F联卖，只售不租70％金海洋商业城商业广场113-183（三层）1-3F联卖，只售不租70％金拇指广场商业广场140~500（三层）1-3F联卖，只售不租苏州商业城商业广场108（三层）1-3F联卖，只售不租20％龙翔商业城商业广场内街：193（三层）1-3F联卖，只售不租基本售罄薇风大道商业街商

3、业街110（三层）1-3F联卖，只售不租85％瑞和阳光城商业街150（三层）1-3F联卖，只售不租一、二期，基本售罄润和现代城底商400（三层）1-3联卖，只售不租江苏（中国）纺织服装城商业广场150（三层）1-3F联卖，只售不租95%2、当前高邮商业用房销售及经营状况1）整体供过于求，行情低迷：05年高邮商业集中放量，由于当年市场消化有限fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com

4、中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。，大量积压房源进入06年，导致06年行情依旧低迷。外街、内街销售有天壤之别，内街的去化举步维艰。2）空置率严重：除了市区繁华地段外街较好，其它的经营状况普遍不太理想，即使销售出去也是大部分空置。尤其早期龙翔商业街的惨淡经营，给投资者和商家的信心打击很大。据调查，目前高邮市的商铺空置率达40％左右。3）三层以上经营不善：三层以上的商业用房空置严重，如春天百货、人民商城等几家高邮老品牌商城的三层

5、都是空置，农工商超市三层的经营也十分惨淡，能否维持也是个未知数。3、当前高邮商业用房经营管理模式1）自主经营管理模式：目前高邮大多数三层以上商业都是订做式，产品建成后，业主直接进行自主经营。经营业态一般都是作为大型餐饮娱乐场所，管理上也是业主自行管理。2）住宅物业托管模式：由于高邮大部分商业街都附有住宅，市场的管理基本都是由住宅的物业管理公司兼任。而这些物业管理公司资质低，管理经验少，尤其对商业运营这一块基本是空白。所以在一定程度上，目前高邮商业街内铺空置现象严重与缺乏系统的市场管理有一定的关系。结论：目前高邮三层以上的商业用房普遍经营不善，

6、销售方法多是1～3层联卖，单层销售的案例不多。而在经营上，多以综合类为主，主题性不明确。因此，高邮三层以上的商业市场定性为：陌生市场混沌市场案例借鉴：南京栖霞天韵，项目一至四层为商业形态。该地区三层以上商业地产同样存在滞销，并且由于地铁开通后造成房价飞涨，市场前景不被看好。因此在销售时，采取带租约销售方式，并将商铺划分至最小仅8平米左右，总价最低控制在6万元左右，带动了广大普通百姓的投资，最高达到一天旺销60多个铺位的记录。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。

7、最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二、商铺销售的一般模式就目前国内的商铺销售模式而言，主要有以下几种模式：1、只售不租模式---单体产权商铺只售不租就是将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。优势：直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。缺陷：只管卖不管租，产权分离，小

8、业主各自为政，将导致整个卖场陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。而业主自行出租商铺将容易出现某一业态过多，业态互补性不够，商业