[法律资料]现代产权理论与我国城市土地产权制度研究

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1、现代产权理论与我国城市土地产权制度研究中国社会科学院工业经济研究所　　曹建海（经济学人·北京）产权是市场交易的前提（R.H.Coase,1960），脱离产权研究土地经济，其结果会如何是不可想象的。在土地市场理论模型中，是以土地的私人产权为前提条件的。尽管土地是自然赋予的资源，不能通过人类劳动被生产出来，但除了少数国家和地区外，大部分实行土地私有的制度，这在很大程度上增加了理论研究及政策分析的可操作性。1．土地产权的涵义产权经济学认为，在一个人人为使用不充足的资源而竞争的社会里，必须有某种竞争规则或标准来解决这一冲突，这些规则通称产权，它由法律、规章、习惯或等级地位予以确认（A.

2、A.Alchian,1965）。　　什么是产权？产权经济学的解释是，产权就是在一系列可选择的排他性行为中作出选择的权利。按照这个思路理解土地产权的涵义，即在一系列与土地有关的可选择的排他行行为中作出选择的权利。　　最初人们认为，如果私人拥有一块土地的产权，就意味着他可以决定这块土地的用途。可以肯定的是，对私人土地产权的使用是排他的，在未经允许下他人不能作任何使用。但现实生活中，拥有土地并不意味着在其范围内可以随心所欲地开发利用，而要受到多方面的限制。例如，土地产权拥有者不得在他的土地上从事非法的种植或训练军队等违法活动。从技术角度来看，开发土地如建造楼房，要受到建筑技术水平、建

3、筑材料性能和自身经济承受能力的约束。从城市土地利用角度来看，几乎世界上所有的国家和地区对土地的使用都有管制，主要是城市规划的管制，如对建筑高度、建筑容积率和建筑覆盖率等的限制。　　其次，由于土地是一种具有多用途的物质资产，土地产权的内容也十分复杂，一般可划分为：（1）拥有土地；（2）占有土地；（3）在土地上劳作；（4）在土地上建设；（5）从地下采掘矿藏；（6）在土地上穿行；（7）从土地取得收益；（8）出卖、交换、出租土地；（9）赠送或用于抵押等。其中土地的所有权与其他权利就是相互约束、相互限制的。对于地下矿藏、埋藏物是否归属土地所有者，各国和地区规定不一。欧洲许多国家规定地下资

4、源属国家所有，土地所有者开采地下资源要先向政府购买产权或将出售的收入与政府分成。在加拿大，随着现代工业、交通运输业的发展，地面上一定高度的空间已成从土地产权中分离出来；在安大略、魁北克和阿尔伯塔，地下矿藏也不再自动附属与地产。在美国，土地所有者同时拥有地下的一切财富，土地所有者可以自由开采地下资源，或者将其单独出售给他人。在我国，城市土地属国家所有，农村土地归农民具体所有，但后者的土地所有权不包括地下资源和埋藏物；公司、个人可以通过政府出让土地的方式获得土地使用权，对土地进行开发利用，但是取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。这些在《民法通则》和《土地管理法》中

5、有明确规定。　　此外，土地地块的边界关系决定了土地产权所有人在行使权利时不可避免地要给毗邻的产权所有人带来外部性（externality）。空间上的外部性主要包括两类关系：一是通风、采光、排水、排污的相互影响；二是险情危害的影响。外部性不仅发生在工厂和住户之间，而且在住户群体内部及生产者之间也常常发生，此外，交通体系特别是城市汽车交通所造成的交通拥挤和空气、噪音污染等问题也是不容忽视的。对于此类问题，科斯定理给出了零交易费用下私人产权交易对外部性的效率弥补，为解决外部性问题提供了全新的思路，但科斯定理也没有否定在交易费用过高时政府介入的可能性（参见Coase,1960）。　　针

6、对这个现实，我们可以把土地产权理解为附带约束条件的拥有，但这样理解的缺陷是，就是有些行为对某甲来说是被禁止的，但对某乙来说却可能恰恰是合法的。例如，土地所有者仅仅拥有在“种菜、放牧、闲置、……”等可能行为中作选择的权利，而航空公司拥有在“飞越、吵闹、观察”等可能行为中作选择的权利，而政府拥有“拍摄、修防空洞”等可能行为中作选择的权利。所以，与其把土地产权看作是对土地的有条件的拥有，不如把它看作是一定范围内的与土地相关的行为选择权。　　在现实世界里，土地产权可以采取各种各样的形式，从一个极端的所有权到另一个极端的公共产权（commonpropertyrights）。　　在私有产权

7、中，使用权的界限表现为土地本身固有的大小或性质。对它的所有者来说，这些权利是排他的，能够自由转让的，从这些权利中获得的收益是不受法律或规章削减、约束或侵犯的。“交换的权利意味着签订合约的权利，而产权可以通过不同的合约安排来进行交易。当然,这些权利之所以得以进行交易，对所有者来说，交易的目的就是为了获得更高的收入，交易成本就是合约选择的局限条件。”（张五常，中译本2000）。从这个意义上来说，价格控制、征收赋税、对转让作社会限制，都可以看作是对私有产权的侵犯。　　使用公共产权的权利是没有界限和