招商地产佛山依云水岸四期(a1)项目全程策划书

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1、佛山依云水岸四期（A1）项目全程策划书佛山鑫城房地产有限公司2009年8月3日修订第83页共89页目录第一章项目基础资料51、自然条件资料52、社会条件资料63、规划要点74、报建要求9第二章组织架构101、组织架构原则102、项目人员标准配置103、项目公司（合资）人员标准配置图10第三章市场分析121、项目定位初步判断122、核心调研273、产品设计建议第四章策划设计301、策划302、标准化333、建筑设计334、展示区设计365、绿色技术366、产品竞争特质分析37第五章盈利分析371、成本估算基础数据37第83页共89页2、盈利测算基础数据383、项目建

2、设投资估算384、项目投资支出385、项目资金回流计划396、资金平衡计划407、融资筹集计划408、盈利测算419、项目结转计划4210、税务筹划4311、不确定分析4312、风险分析4413、项目投资及预控建议44第六章工程管理461、工程概况462、管理组织473、里程碑计划504、质量管理策划515、安全文明施工策划586、工程成本管理策划607、项目营销配合628、项目资料管理629、为确保售后服务而采取的措施58第七章营销策划65第83页共89页1、入市时机和销售前提条件652、分期运作策略663、展示体验方案674、广告推广及媒体组合策略695、营销

3、过程控制及营销费用预算71第八章客户服务721、接诉722、组织743、设定工作评价指标774、入伙阶段775、入住阶段79第九章物业管理801、区域物业管理分析802、项目客户群813、特色服务814、项目物业管理取费的测算815、项目物业管理早期介入及日常管理84第83页共89页第一章项目基础资料1、自然条件资料1.1城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）1.2宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）1.3宗地地形图（复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌）第83页共89页1.4宗地绿化植被与水面分布图无。1.5城市

4、环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）本项目位于佛山市东平新城，地处珠江三角洲冲积平原，河道纵横。常年气候温和，雨量充沛，日照时间长，属亚热带海洋性气候。夏无酷暑，时间长达6个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。夏季主导风向东南风。噪音主要是交通噪音。1.6土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）无文物、冲沟、暗河。2、社会条件资料2.1交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面）本项目道路规划网完善，北边裕和路，东边岭南大道北皆已落成投入使用。南面天虹路，西面的汾江南路尚未全线开通，岭南大道与汾江南路更是连

5、接东平新城与禅城的交通要道。汾江南路和裕和路规划中均有地铁通过。新城区目前拥有的公交路线为110路、118路、210路，途经世纪莲体育馆、裕和路，距本项目第83页共89页仅一路之隔，非常便利。未来，更有三路地铁、城际轨道接驳进新城，再加上交错纵横的密集路网，使整个区域交通非常便捷。2.2社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）目前，世纪莲体育中心、新闻中心、佛山公园等大型公建均已落成，行政中心、商务中心、文化MALL以及新城小学等也在规划建设之中，未来的商业配套将会非常完善。离佛山市第一人民医院、乐从医院约10分钟车程。2.3市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤

6、气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等）3、规划要点3.1经济技术指标（用地面积、建筑面积[其中：地下室面积、住宅面积、商业面积、配套及其他面积、可售面积]、可售率、总户数[90M2以下户数占比]、容积率、覆盖率、绿化率）第83页共89页总用地面积：61073平米净用地面积：47320平米总建筑面积：55515.31平米（其中半地下室21959.31平米，地上33556平米，联排18065.42平米，双拼29057.22，半地下车库8242.67平米。可售面积47122.64平米）可售率：84.88%总户数：105户容积率：0.67覆盖率：25.66%绿化率

7、：48.96%3.2规划要求（限高、退线、车位配比[地下车位是否可售]、配套面积、风格、出入口）规划退缩道路红线距离：北退滨河线≥10米、东退道路红线≥8米，西、南退道路红线≥5米；建筑退缩规划河涌岸线≥15米。停车位：1个/100平米建筑面积（非人防区地下车位可售）。配套面积：商业面积47500平米，垃圾站12.5米X9.5米；肉菜市场≥2500平米，建议采用超级市场经营方式；幼儿园净用地≥6000平米,建筑面积≥5000平米。（该要求是整个佛山依云水岸的配套要求，可分期布置）建筑形式、色彩应体现岭南特色，建筑与景观设必须与市体育中心、佛山公园及新城规划相衔接。

8、机动车出入