新天名城项目可行性研究报告35p(2)

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1、新天名城项目可行性研究报告Page35of35新天名城项目组目录第一部分项目所在片区概况分析………………………………3-91、大亚湾片区概况………………………………………………………1-52、大亚湾片区分析………………………………………………………7-9第二部分项目概况……………………………………………10-111、项目位置…………………………………………………………………102、项目基本数据……………………………………………………………11第三部分项目S.W.O.T分析…………………………………13-

2、14第四部分项目开发的初步方案………………………………15-17第五部分项目开发价值评估…………………………………18-28第六部分项目方案风险评价…………………………………29-34第七部分项目投资风险初步结论……………………………35Page35of35新天名城项目组第一部分项目所在片区概况分析一、大亚湾片区概况1、概况：广东省惠州大亚湾是一个美丽迷人的海湾，她濒临南海，与深圳接壤，与香港隔海相望。惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年

3、3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人。2．片区土地政策及供应特征：1）大亚湾片区土地政策：l根据大亚湾管委会惠湾[2007]5号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北

4、区10.65平方公里，占全区整治土地的29.1％，中心南区15.29平方米。l大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。Page35of35新天名城项目组l本项目位于大亚湾中心北区土地整治范围内。2）片区土地供应特征：l土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8％；l居住用地：居住用地地块数量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。l出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。3．片区各项配套设施现1）自然景

5、观大亚湾海域面积达488平方公里，黄金海岸线达52公里，海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠。著名的景点有东升渔村、大甲岛、穿洲岛、三门岛、熊猫金海岸、清泉寺、三棵树观景台等。2）交通路网公路网：惠澳疏港大道、深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速、东部沿海高速。Page35of35新天名城项目组铁路网：京九铁路、广梅汕铁路、惠澳铁路、深沪厦铁路。航空网：深圳宝安机场、惠州

6、平潭机场。海路（运）：惠州港、澳头客运港。3）周边环境与配套大亚湾管委会、相关政府机构、惠州海关、中国银行、建设银行、工商银行等各大银行机构、体育场、假日酒店、中海酒店等。4．大亚湾规划1）规划分区大亚湾规划区为：东区、西区、中心区、港区等功能规划，分别隶属于霞涌、澳头、西区等街道办。大亚湾区规划图Page35of35新天名城项目组2）开发区优势大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。主要体现在：   地缘优势：位于惠州南部，西接深圳，陆路距香港60公

7、里，海路47海里。   港口优势：大亚湾海域宽、航道短、淤积少，是不可多得的天然深水避风良港。拥有国家一类对外开放口岸——惠州港。   配套优势：大亚湾不仅初步形成了比较齐全的港口、主干道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，而且紧邻惠阳区，距惠州和深圳市区仅40公里左右，有城市依托，生活配套便利。   市场优势：大亚湾地处珠江三角洲，是我国经济最活跃的地区之一，对化工产品需求量极大。   项目优势：大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中国海油惠州炼油、比亚迪以及华德石化原油库等一

8、批大项目已先后落户建设。3）大亚湾区功能定位与中心区规划：大亚湾区功能定位：力争通过5～10年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。Page35of35新天名城项目组二、大亚湾片区分析（1）目前区域经济形势涨势喜人从惠