上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产(太阳城)考察项目报告

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1、休闲旅游养老地产已考察项目报告（上海、杭州）一、杭州金色年华金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会立项、浙江银发事业发展中心建设并经营，位于杭州之江国家旅游度假区转塘金家岭，午潮山国家森林公园南麓。项目总占地约250亩，分两期开发，目前一期已经开发完毕，二期处于筹建阶段。金色年华一期占地约120亩，总建筑面积约5.4万平方米，容积率约0.68。目前主要配套有度假酒店（老人子女探望可住宿）居家服务式公寓、医疗室、老年活动中心、餐饮中心、门球场、超市、山体公园、种植区等。金色年华的所有公寓产品采取只租不售的模式，开放商整体持有所有物业，

2、统一运营管理。由于物业的产权归开发商所有，老年社区的管理相对更容易把控。社区对入住老人的年龄有严格要求：男性不得低于60岁，女性不得低于50岁，从而保证社区资源可以完全为老人所用。由于项目投入了大量资金用于公建、配套设施建设，金色年华项目一期总投入已超过3亿元，而2008年开业至今，租金总收益仅为3000多万元，项目目前处于亏损状态。但随着2期项目的开发建设，以及项目租金的逐步提高，该项目将逐步改变亏损的状态，实现可持续经营。项目从“医、食、住、行、乐”五大体系着手打造一个“全天候23亲情呵护服务”的退休服务中心。“医”：金色年华

3、与浙江省人民医院合作，设立社区医疗保健中心，并开设快速便捷医疗“绿色通道”，专为老人安排的无障碍一条龙通道，方便老人突发病情的就医。此外，中心注重医疗，以康复训练为主，安排定期健康检测、便利的医疗服务、紧急医疗急救和快速反应设施等，确保中心所有老人得到妥善的医疗照护。“食”：金色年华建设有近400平方米面积的餐厅，其膳食人员定期深入老人生活，征求老人意见，每周对食谱进行调整。“住”：金色年华主力产品为养老公寓，公寓产品分类及租金如下：（1）、居家服务式公寓：在该类公寓中生活的老人有独立生活能力，无需任何护理，老人仅需要一个环境优美

4、的住所享受退休后的生活。这类产品的户型大小在60-70平方木左右，开发商完成硬装修和空调、厨卫设备等装修，家具、电器等需租户自行采购，也可委托开放商采购。短租客户的租期可以为1-3年，月租金在3000元/平方米左右；长租客户可一次性租50年（解决两代人养老问题），一次性支付租金40-50万元不等。（2）、介护式养老公寓：在该类公寓中生活的老人需要简单的介入护理和服务，如老人需要定期的室内保洁服务、定时吃药及测量血压等。这类产品按床位收费，一个床位的月租金为2500元/平方米，护理费用按不同需求收取。（3）、护理式托老公寓：老人身体

5、状况欠佳，需全天候陪护。费23用按老人不同的身体情况收取。“行”：金色年华对外，专设独立班车，定时进出市区；对内，风雨连廊在各单元间通行均无风雨之虞，无障碍通道畅通园区内各个区域。“乐”：金色年华让老人们乐起来，动起来，增加文化娱乐设施和精力的投入，开设老年大学，丰富老年人的精神文化生活。二、上海亲和源项目简介上海亲和源由亲和源股份有限公司开发建设，位于上海市浦东康桥镇，占地面积83680㎡（约125亩），总建筑面积近10万㎡，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。亲和源设置了三种户型，

6、分别为大套（108㎡）、中套（70㎡）、小套（58㎡），共834套公寓，全部精装修交付使用。亲和源所有物业均由开发公司持有，整体经营。客户通过会员入23会的方式租用内部公寓并享受服务。亲和源中的住户，需要支付三笔费用：会员卡费、居住年费、日常生活费。会员卡费为入住门槛，开发商用以补贴开发成本；居住年费，按户型大小不同收取，用以维持社区日常运营支出；日常生活费为客户日常的水、电、煤气等消耗支出须由客户自己承担。亲和源的会员分为A卡客户和B卡客户两种模式。A卡客户在缴纳会费后，享有永久租用的权利，且会员身份可继承、可转让；B卡客户的会

7、员身份不可转让。具体收费情况如下：亲和源项目推崇三大特色：健康：亲和源老年社区内部设置有医院，医保联网。医院配置有私人医生，为老人定期体检，并出具健康绿皮书及养生建议。亲和源已与周边的三甲医院签订了合作协议，当老人病情严重时，社区内专车15分钟可将老人送达。同时，医院方面也会开启绿色通道，及时救治。快乐：亲和源配套设施完善，老人有独立的书法、绘画、阅读、23网上等活动空间。社区组织建立了形式多样的兴趣小组，丰富老人晚年生活。生活：亲和源专门设置了秘书台，随时提供家政、家电维修等服务；每天社区都有班车接送老人至大型超市、商场购物。社

8、区内还提供健康教练、私人厨师等特色服务。三、上海佘山世茂纳米魔幻城项目简介23总占地约32万方（约480亩），总建筑面积2.85万方。项目原址自然深坑旧有矿场，深达80米，世茂将其建造成全球罕见的“超星级深坑酒店”。内集“1000席魔幻主题城堡”、