2011年淮南西部商业地产市场调研报告（142页）

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1、淮南西部商业地产市场研究报告-141-目录第一部分调研说明-4-一、调研目的-4-二、调研时间-4-三、调查方式-4-四、调研区域-5-五、调研对象-5-六、调研内容-5-七、信息整理-5-第二部分地区市场环境研究-6-一、淮南市简介-6-二、淮南西部概况-14-三、淮南西部宏观经济指标-16-四、八公山经济指标与淮南各区对比分析-18-五、淮南西部商业网点规划体系-19-六、近年淮南西部基础设施建设-20-七、城市房地产政策分析-21-第三部分地域商业地产市场分析-25-一、淮南房产市场研究-25-二、淮南土地市场-29-第四部分项目地块商业调查-37-一、商圈的实

2、战界定-37-二、淮南西部商品市场分析-39-三、竞争分析-108-第五部分消费者市场调查-117-一、消费者调查-117--141-二、商户市场调查-126-第六部分市场调研综述-131-一、SWTO分析-131-二、项目可行性建议-132-三、结论：-133-第一部分调研说明本次对淮南.西部商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从淮南.西部社会经济发展状况、淮南.西部商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、淮南.西部区商业租售价格水平，同时重点了解项目周边商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。一、调研目的全面深入调研，以获知同类物业发展状况、

3、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前淮南.西部区商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。具体来说：了解项目地块所在区域城市商业整体规划、布局与经营现况了解项目定位所在的商品流通行业在城市的发展状况与需求了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求了解舆论及投资经营者对项目的态度了解商业总体量与饱和度了解行业持续发展力与辐射能力了解周围城市和行业组织的可借鉴资源二、调研时间2011年5月1日7月15日三、调查方式-141-调查所需要的资料类型有两种：第一手资料和第二手资料。在市场调查中，这两种资料都需要。第二手资料的来源较为广泛，可从企

4、业内部、政府公开的报告和其他出版物、报刊和书籍、计算机网络及其他商业性资料中获取，通常采用文案调查方法。第一手资料收集较为复杂，但针对性强，主要方法有：深度访问法、观察调查法和大客户调查法。文案调查的资料主要来自于淮南.西部政府、淮南.西部统计局、淮南西部建设委员会、淮南.西部房地产管理局等政府部门及政府网站；淮南.西部的经营的商户、房地产营销策划公司等专业公司，以及相关文字资料。现场实施调查法具体采取五种手段：①深度访问法：在访问过程中，通过掌握高级访问技巧的调查员对被访者深入地访谈，尽可能让受访者自由发挥，以揭示被访者对某一问题的潜在的动机、信念、态度和感情；②观

5、察调查法：调查者在现场对被调查者的情况直接观察、记录，以取得市场信息资料如铺面观察、人员流动监测、顾客满意度等；③大客户调查法：对大型专卖店经营者或有影响的投资户进行访谈；④问券调研法：对消费者及商户进行针对性调研；⑤实地调研法：对竞争对手、商圈等市场信息采取实地调研法进行调研。四、调研区域主要针对淮南西部市场（八公山、谢家集）进行了详细的市场调研。调研范围包括：1、宏观市场：八公山区基本状况、谢家集区基本状况、人口、经济、产业等综合信息。2、主要路段：步行街、八仙街、兴业街、建北路、蔡新路、蔡凤路、丁山路、平山路、卧龙山路、澳门街、谢李路；3、商圈：八公山及谢家集区

6、商圈的调研；4、消费者调查：针对八公山区消费者的各项调研。5、其他……五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。-141-六、调研内容1、淮南西部房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、淮南西部主要商圈租售价格水平及人流、车流情况4、淮南西部商铺投资行为分析5、项目环境分析七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上对项目地块所在地区、地域、地段作市场分析，为概念规划的制定和商业规划、营销策划、销售策划提供决策依据。注

7、：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。第二部分地区市场环境研究一、淮南市简介1、地理位置淮南市位于中国华东腹地，淮河之滨，是安徽省北部重要城市。淮南是座年轻城市，1952年建市，面积2121平方公里，人口210万。1984年淮南市和重庆、大连、青岛、无锡等城市一起被国务院批准为“较大城市”，享有地方立法权；1985年被国务院批准为对外开放城市，是安徽省城市人口超过100万、建成区面积超过100平方公里的“双百”城市之一。也是我国53座特大城市之一(2009年数据)。。淮南是座美丽城市，北滨淮河，南依舜耕