城市土地资产经营问题分析及对策研究.doc

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1、城市土地资产经营问题分析及对策研究——以辽宁省大连市为例李艳丽辽宁工程技术大学研究生学院，葫芦岛（125105）E-mail：xuruobai@163.com摘要：土地资产是社会主义市场经济最重要的公有资产之一，对于城市发展起到举足轻重的作用。但是，在土地资产经营过程中，不可避免的出现了各种问题，扰乱了土地市场的经营，阻碍了城市的发展和国家经济体制的改革。本研究在对大连市土地资产经营进行研究的基础上，认为大连市城市土地资产经营出现的问题主要有土地出让产生的问题；幕后交易现象常见；在问题和原因分析的基础上，结合其他城市的成功经验，认为大连市应该从土地招拍挂制度、土地估价、土地储备机构体系

2、和法律监督四个方面改善土地资产的经营。关键词：城市土地；资产经营；分析与对策中图分类号：F291前言众所周知，土地是一种极为重要的自然资源，具有稀缺，不可再生等特性；同时土地也是一种重要的资产，与资本、劳动力合称为三大生产要素。在现代的市场经济框架下，土地表现出了很强的资产化特征，作为社会主义市场经济最重要的公有资产之一，在城市发展中起到举足轻重的作用。大连市在城市土地资产经营过程中出现了国有土地资源浪费和土地资产流失的诸多现象，影响了城市土地市场的健康、持续、稳定的发展。因此，本研究从大连市在土地资产经营中存在的问题角度出发，通过对于存在问题的原因和对策的研究，为大连的城市土地资产经

3、营良好环境的创造，促进大连的城市化建设和经济推动，提供一些理论上的借鉴和实证上的支持。2城市土地资产经营含义的界定我国很多学者和专家都曾对对城市土地资产经营做过概念上的解释，有比较成熟的定义。秦岭，张蓬涛，刘国东等人把城市土地资产经营定义为：是将城市土地作为生产要素投入，通过土地利用规划、土地使用权属合理转移、科学地进行土地开发、利用、整治和保护的过程。这一概念的特点是明确了土地的属性，即为生产要素；城市土地经营的手段，即科学的利用土地规划和转移土地使用权；城市土地经营的目的，即为开发、利用、整治和保护土地[1]。吕振臣，曹文海更偏重城市土地经营的资产特性，他们认为，城市土地资产经营是

4、指政府以土地所有者的身份，运用市场机制和市场规律运作土地资产配置并取得国有土地资产收益的经营管理活动。这个概念明确了城市土地资产经营的主体是政府，目的是获得国有土地资产的收益[2]。此外，还有很多专家学者都提出了比较系统和理性的城市土地资产经营的概念。因此，综合上述众多学者的观点，本研究将城市土地资产经营定义为为：以政府为土地所有者，在遵守市场经济管理体制和法律政策的条件下，运用土地出让制度、土地储备制度和市场价值规律，围绕城市经营发展战略运作土地资产并对国有土地资产保值、增值的经营管理活动。3大连市城市土地资产经营过程中存在的问题分析3.1大连市城市土地资产经营的概况大连市进行土地资

5、产经营起步较早，在全省称得上先行者。市政府坚持以地养地，在经营土地中经营城市，通过盘活城市土地资产，为城市建设筹措了几十亿元的发展资金。在土地资产经营中逐步建立了一种良性循坏的城市运作机制，使得土地增值，城市增值，从而使许多不可能的事情变成了可能。1992年，是大连市政府出台土地使用制度改革措施的第一年。这一年，市内四区共协议出让土地5幅，面积4.35hm2，收取出让金1800万元人民币和90万美元；采取招标方式出让一幅，面积3.3hm2。县(市)、区土地出让工作开始起步。大连经济技术开发区以招标方式7次共出让土地18.3hm2，收取土地出让金1.57亿元人民币。金州区出让土地7幅，1

6、2.2hm2，收取土地出让金1亿元人民币。大连市土地资产经营虽然起步较早，效果在省内比较突出，但与我国其他大中城市相比仍有不足。其中大连市国有土地资产的出让采取的主要的土地出让方式为协议出让，招拍挂形式的土地出让比例明显不足，2003-2006年招拍挂占全部出让土地面积的比例平均为23.86%，在我国大中城市中属中下水平。以协议的出让方式获得的土地成交价一般较低，不能真实的反应土地的市场价格，大量的土地以协议方式获得，会造成国有资产的流失。同样大连超过300hm2的闲置存量土地，造成了国有资产的严重的闲置和浪费。具体见表2-1。表2-12003-2006大连市国有土地资产出让情况200

7、3200420052006土地供应面积（hm2）2017.235502014.73423.2土地出让面积（hm2）1717.52858.91710.83134.3土地招拍挂出让面积（hm2）430.2553.9348.1915.6招拍挂占全部出让面积比例（%）25.0419.3820.3429.21招拍挂出让成交价款（万元）4422267645484744381352193注：丁祖昱，姚宏来.全国35大中城市经济社会和房地产比较汇编[M].20