2017年备考初级会计实务复习笔记三.doc

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1、2017年备考初级会计实务复习笔记三投资性房地产　　(一)投资性房地产概述　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　1.投资性房地产的范围　　(1)已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。　　【例l—96】甲公司与乙公司签署了

2、土地使用权经营租赁协议，甲公司以年租金l00万元租赁使用乙公司拥有的l0万平方米土地使用权，租期5年。自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。　　【例l—97】丙公司为实施企业环保战略，决定将其电镀车间搬迁至郊区，原在市区的电镀车间厂房占用的土地使用权停止自用。公司管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。市区的这部分土地使用权属于丙公司的投资性房地产。　　(3)已

3、出租的建筑物　　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。　　【例l一98】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期l0年。l年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取租金差价，租期5年。　　在本

4、例中，对于甲企业而言，因其不拥有该栋楼的产权，因此也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。　　2.不属于投资性房地产的范围　　下列项目不属于投资性房地产：　　(1)自用房地产　　(2)作为存货的房地产　　在实务中，需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目：(1)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。(2)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服

5、务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。(3)关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。(4)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。　　【例题33·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　)。　　A、房地产开发企业开发的准备出售的房屋　　B

6、、房地产开发企业拥有的已出租建筑物　　C、企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D、企业持有并准备增值后转让的建筑物　　【答案】B　　试题解析：选项A，房地产开发企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；选项c，企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；选项D，企业持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。若选项D将“建筑物”改为“土地使用权”，则就属于投资性房地产。　　【例题34·判断题】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产。(　)　　【答案】×　　试题解析：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产

7、，企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于企业的投资性房地产，仍应按无形资产核算。　　(二)投资性房地产的取得　　与其他资产项目一样，某个项目在符合投资性房地产定义的前提下，满足下列两项条件的，才能确认为投资性房地产：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。以下分别外购与自行建造两种情况说明：　　1.外购的投资性房地产　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。取得时借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。　　

8、2.自行建造的投资性房地产　　企业自行