广州白云新城南航中心广场定位报告

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1、南航中心广场定位报告致广州南航建设有限公司广东中原地产代理有限公司目标问题分析问题解决问题树立南航品牌形象抓住市场变化，实现最优价值如何突破思维惯性，领跑市场环境方面项目方面客户方面定位及产品指标核算有限条件下做市场最受欢迎的产品营销策略思路AnalyzeSystem我们的思维导图市场环境产品开发如何面临的市场情况客户群是谁项目背景如何进行定位WhyWhat利/不利HowWho收益分析项目亮点回顾>>序>>思考一我们面对的是怎样市场环境？>>思考二在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？>>思考三本项目的如何进行

2、建筑规划及产品开发？>>思考四本项目的收益测算？南航中心广场营销策略思路AnalyzeSystem白云晚望天河夜幕下的繁华与璀璨天河已今非昔比而然，始终不变的是白云山在广州的地位沧海桑田白云山西麓将矗立一座新城……她的名字叫白云>>序>>思考一我们面对的是怎样市场环境？>>思考二在市场竞争中我们定位及项目特色如何打造？>>思考三本项目的如何进行建筑规划及产品开发？>>思考四本项目的收益测算？广州写字楼市场PART12010年写字楼供应量集中在5-9月份，未来整体供应趋于平稳，但整体供应量依然较大(2011年落实面

3、积超100万㎡），写字楼成交趋于稳定，尤其是住宅新政出台后，写字楼成交有显著提升。广州写字楼市场供求月份2010/012010/022010/032010/042010/052010/062010/072010/082010/092010/102010/11合计预售面积(万平方米)1.185.412.298.3526.898.123.6611.6511.27.577.4293.7一手成交面积(万平方米)5.636.055.453.193.895.635.699.44.845.4812.2267.5数据来源：中原地

4、产写市场研究部2010年7-8月份，广州出现多宗甲级写字楼成交个案，整体均价得到拉升。2010年1月份以来写字楼的成交均价远高于去年同期，价格趋势稳中有升,总体趋势向好。2008-2010年，广州写字楼成交价格年均涨幅10%左右。广州写字楼市场价格数据来源：中原地产市场研究部传统板块成交依然占据主导位置2010年1-11月一手写字楼各区成交情况成交主力：达镖国际中心、富力金禧花园、中洲交易中心成交主力：保利中宇广场、富力盈信大厦、威尼国际、正佳万豪、华港商务大厦成交主力：中环广场、大同商业大厦成交主力：合景科汇金

5、谷2010年上半年成交主力依然以传统的写字楼热点区域天河、越秀为主，另外，海珠区成交位列第三，而白云区成交面积约1000平方米，在各区域占比较小。数据来源：中原地产市场研究部广州写字楼区域成交情况供应增加成交上升价格上涨受住宅市场调控及外围经济形势好转的影响，写字楼于2010年10月开始明显活跃，主要为甲级写字楼。受2010年亚运的影响，部分写字楼交楼时间延长，2011年将有超100万㎡落成，集中于天河、珠江新城。2010年第三季度开始，广州写字楼市场呈现售价、租价明显上升的趋势，投资型及改善型办公需求明显增加。

6、写字楼市场概述广州市写字楼各区域发展概况区域发展情况代表物业发展阶段面向企业越秀区主要集中于环市东、东风路及中山路沿线，趋于稳定，租金相对较低东照广场、华以泰广场、珠江国际大厦、时代地产中心等起步早，成熟，档次居中市政、贸易、办事处等天河北发展成熟，各项商业配套齐全，大部分写字楼硬件及设计未达国际标准，租金水平趋于稳定保利中汇广场、维多利广场、中信广场等成熟，甲级为主金融、IT、电信、地产等珠江新城高标准写字楼区域，甲级、超甲级扎堆，租金及资本价值上升空间大富力中心、广州国际金融中心、高德置地广场等氛围逐步浓厚，

7、档次高集团总部、金融、地产琶洲广州新兴写字楼区域，以会展为依托，顶级档次保利国际广场、中洲交易中心等新兴发展商贸进出口、物流等白云区写字楼比较分散,供应量较少,总体档次较低,未来相对集中于白云新城万达广场、君天大厦氛围尚未形成现代物流、现代服务业白云新城地区不属于传统的商贸办公区，办公氛围尚在起步阶段，配套及设施等尚在起步阶段。广州写字楼未来新增供应区域项目地址总建规模（㎡）产品类型珠江新城西塔珠江新城中轴线456000超甲级写字楼、商务公寓、酒店、商场佳兆业广场珠江新城黄埔大道与冼村路交界120378甲级写字楼

8、（200-2500㎡）富力盈凯广场珠江新城J1-1地块142990甲级写字楼、商务公寓、酒店猎德村项目珠江新城猎德村568000写字楼、商务公寓、住宅展峰商业大厦珠江新城I1-3地块48078甲级写字楼全球通大厦珠江新城华夏路121547超甲级写字楼利通广场B2-4地块160868超甲级写字楼珠江新城（广东烟草大厦）珠江新城B1-8地块170000超甲级写字楼D3-7珠江