贸易房地产项目融资与运营治理

《贸易房地产项目融资与运营治理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、贸易房地产项目融资与运营治理摘要：贸易房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，采用合适的融资方式是贸易房地产开发投资成功的条件。项目融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是贸易房地产开发的一个全新课题。　　关键词：贸易房地产项目融资风险分担融资结构　　　　贸易房地产开发融资的特点　　　　从2002年开始，贸易房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加进世贸，国内贸易地产的资金比重陡增11.8％。一波贸易房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。　　贸易房地产开发投资要

2、求巨大的资金投进。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但贸易房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色贸易区、Shoppingmall等的建设一般都需要大量的资金，而且，贸易房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金预备。因此，资金题目，历来都是开发商最为关注和颇费心机的题目。任何一家贸易房地产开发公司，能否参与贸易房地产市场，除了取决于其技术能力、治理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其张罗资金的能力和使用资金的本领。很多开发商都是由于资金题目对贸易房地产看而生畏。　　贸易房地产具有

3、高风险、高收益的特性。贸易房地产的收益主要来源于租金收进，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的很多城市尤其是大都市，贸易竞争已经趋于白热化，贸易经营的不确定性增大。同时在贸易房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，贸易房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，贸易房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，贸易房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。　　贸易房地产的上述特性说

4、明能否筹集到足够的资金是贸易房地产开发投资实施的条件，能否有足够长时间的灵活可用资金是贸易房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的预备，否则一次失败对贸易房地产开发企业可能是致命的打击。　　　　项目融资的概念和特点　　　　项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热门之一。　　“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源

5、，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。　　中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”　　传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的

6、资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。假如项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。　　项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款

7、保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourseorlimited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balancefinance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资本钱较高、充分利用税务上风，降低融资本钱。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排

8、，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。