房地产评估案例分析报告

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1、《房地产评估》案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826m2，建筑面积11359.1784m2，用途为办公。估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。二、估价目的转让。三、估价时点本项目的估价时点为2012年3月。四、估价依据《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；《中华人民共和国城市房地产管

2、理法》；《中华人民共和国土地管理法》；五、估价原则1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我

3、们采用市场比较法进行估价。市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交15易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。市场比较法计算公式为：其中：V=待估房地产价值；V0=比较实例房地产价格；A=待估房地产交易情况指数；A0=比较实例房地产交易情况指数；B=待估房地产估价期日房地产价格指数；B0=比较实例房地产交易日期房地产价格指数；C=待估房地产区域因素条件指数；C0=比较实例房地产区域因素条件指数；D=待估房地产

4、个别因素条件指数；D0=比较实例房地产个别因素条件指数。选取比较实例（见表1）比较实例ABC资料来源房管局资料房管局资料房管局资料名称新宝利大厦天秀大厦新宝利大厦地址解放北路环市中路解放北路用途写字楼写字楼写字楼竣工年月200320032003交易日期2012.22012.12012.2单价(元/m2)10035850010201区域环境良好良好良好交通情况良好良好良好市政设施齐全齐全齐全15繁华程度繁华繁华繁华临街状况临街临街临街总层数高层高层高层实例楼层6层2层9层外部装修较好较好较好内部装修无无简单设备安装

5、较好较好较好新旧程度新楼新楼新楼相关因素的修正（见表2）实例ABC调整后实例单价(元/m2)10035850010201修正项目比较数比较情况说明比较数比较情况说明比较数比较情况说明交易情况修正100/100正常100/100正常100/100正常交易日期修正99/100下降97/100下降97/100下降区域因素修正100/115案例佳100/99稍差100/115案例佳个别因素修正100/122案例佳100/113案例佳100/125案例佳修正后单价(元/m2)708173706883算术平均法确定评估单价为

6、：（7081+7370+6883）/3»7110（元/m2）评估值为：7110×11359.1784»80,763,800（元）二、成本法成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。15成本法计算公式为：.............(1)其中：V=待估房地产价值；CL=待估房地产楼面地价；CB=待估房地产建筑物重置价格；qB=待估房地产建筑物成新率。求楼面地价CL用基准地价系数修正法。即根

7、据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块的公平市场价值。本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。其基本公式为：CL=S×A1×A2×A3-----------------------------------------------(2)其中，CL—楼面地价；S—基准楼面地价；A1—年限修正系数；A2—个别因素修正系数；A3—市场转让因素修正系数。A1=＜1——1/（1+i）n＞／＜1——1/（1+i）n＞---------

8、----------（3）其中，i—折现率（一年期存款利率为2.25%，风险调整值取4%，则i=6.25%）；n—最高出让年限；N—剩余使用年限；选取基准楼面地价s：该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560元/m2年限修正系数a1：因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年限，所以，由公式（3）得A1=1.0个别因素修正系数A2：评估对象所处位置交通方便，基础