住房消费行为选择

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1、5住房消费行为选择住房是房地产的基本形态之一，城市中50％以上的房地产以住房形式存在。住房消费规律是房地产经济的基本规律之一。本章介绍住房的特性以及住房消费规律，主要包括住房的异质性、不可移动性、耐久性、昂贵性，以及搬迁成本的高昂性，并探讨其对住房消费行为的影响规律，其中以住房消费的过滤效应最为重要。5.1.1异质性及其评价住房的异质性是指每一宗房产具有其独特的房型结构、设施、地块环境以及相关的区域因素，包括住房本身的属性和相关设施两方面。住房本身的属性，是指建筑结构、面积、房型；相关设施包括热力、电力、管道设施等；环境包括交通出行条件、学校、医院、噪声

2、、空气、通风、光照、自然景观等条件。住房的异质性很大程度上是由其不可移动性引发的。有研究表明，以下的区域因素会对住房质量产生正面或负面影响：5.1住房的异质性和住房市场的细分正面影响负面影响负面影响当地学校的质量当地的犯罪率接近泄洪区或低洼地邻里的收入水平、邻居的住房面积物业税率与工作地的距离与公园的接近度空气污染与商店的距离邻近出售的房屋质量的评价等级机场噪音与机场的距离步行距离内的公共交通或上下班轨道交通与污染地区的接近度与铁路、高速公路和交通集散中心的距离与高速公路上下匝道的距离与核能源工厂的接近度与教堂的接近度区域规划的存在工业噪音区域内以前的价

3、格增长情况街道交通的拥挤上述各种因素对住房质量的影响程度，一般认为难以量化；然而，国外已有研究将之分解为几百个具体的量化的指标值，用以评价住房的质量。5.1.2异质性及住房消费偏好面对众多特征各异的住房，各个家庭将如何作选择?家庭会试图寻找最佳价格水平下、具有最优的属性和特征组合的住房。选择住房时，购房者会收集许多信息，从中得出住房面积、房型、位置、环境等特征对价格的影响信息，并据此最终选择一处住宅，达到一定预算下的效用最大化。在支付能力允许时，购房家庭会选择具有最有特征组合的住房。假设在某一住宅市场上，住宅仅在大小面积和环境安静两方面存在不同。图5-1

4、显示了在这种情况下三个家庭的不同选择。图5-1不同收入和偏好家庭的住房选择图5-1中，AB为中等收入的两个家庭S和L的预算线，而CD是高收入家庭H的预算线；三条无差异曲线S，L，H分别代表三个家庭。家庭L选择的是面积较大而安静度较差的住房，同样收入的家庭S选择比较安静但较小的住房，而高收入家庭H则选择安静、面积大的住房。5.1.3异质性与住房市场的细分住房的异质性和家庭的偏好导致一座城市或一个区域内的住房是由许许多多个细分市场组成的。市场可以按照住房大小、地段和质量来细分。例如，有些家庭需要面积小的住房，有些则需要面积大的住房，因而就有了小房型市场和大房

5、型市场。有的家庭需要离市中心近一些的住房，有的则喜欢近郊的清静；有的家庭喜欢现代风格的新房子，有的钟爱古色古香的老房子；有的家庭喜欢新楼盘的大气，有的喜欢旧公房的便利和实惠。因此形成林林总总的一手房市场和二手房市场、商品房市场和旧公房市场等细分市场。我们也可将所有影响住房质量的因素抽象化，将住房市场分为高档(质量)住房、中档(质量)住房和低档(质量)住房三个分市场。按照住房的权利不同可以分为租赁市场和买卖市场。住房的异质性和家庭偏好的不同，导致住房市场可以分割成许多个相对独立的子市场，在每个子市场内，住房拥有相对共同的属性，消费者具有相对接近的偏好。一个

6、家庭购买住房，往往需要花费几倍的家庭年收入，国际经验一般在3～6倍。我国的情况有些特殊，一方面由于存在隐性的、不可统计的家庭收入，另一方面城市规模庞大、城市化进程加快，导致大城市房价急剧上升，在目前的统计口径下，房价为家庭年收入的10倍甚至更高。住房的高成本对住房消费的含义是：住房需要大量资金，相当大部分家庭会选择租房。下面讨论家庭如何在租房和购房之间作选择，税收等公共政策如何对这种选择产生影响。5.2买房与租房之间的选择5.2.1租房成本和买房成本(1)租房成本租房成本就是承租人付给出租人的租金。在一个竞争性市场，出租人的经济利润为零。年租金等于年运营

7、成本。不考虑税收时，出租人负担以下三项成本：①资金成本。如果出租人向银行贷款买房，资金成本是贷款利息，即市场利率和买价的乘积。如果动用自有资金，成本是自有资金的存款利息，也即机会成本。②贬值。如果住房每年因老化而产生的市价贬值是每年d％，则每年的贬值成本是d%与价格的乘积。③养护成本。日常养护成本是价格的某一百分比m％。出租人同时取得升值收益：住房的市场价格一般随着时间上涨。这可以部分抵消拥有房产的成本。出租住房的年拥有成本为：Cr=V(ir+dr+mr-gr)式中，ir是购房贷款利息率；dr是住房贬值率；mr是养护成本率；gr是升值收益率。(2)买房(

8、自住房)成本与租房成本类似，对购买住房自住者，成本为：C0=V(i0+d0+m0