美国房地产融资模式研究及其对我国的启示

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1、美国房地产融资模式研究及其对我国的启示摘要：房地产融资是房地产金融学科的一个分支，也是与资金量需求巨大的房地产市场关系极为密切的一个方面。美国房地产业运作较早，各种类型的金融机构或个人等投资主体的参与给房地产行业带来了多元化的融资渠道，并形成了较为完善的市场体系、法律体系与调控体系。而中国房地产融资模式尚未成熟，应在紧扣中国国情的基础上借鉴美国模式，健全法律法规，大力发展多渠道融资。中国2/vie　　关键词：美国；房地产金融；房地产融资模式　　中图分类号：F68文献标志码：A：1673-291X（2016）32-0130-

2、02　　引言　　作为全球经济发展的风向标，美国经济发展的很多方面都深深影响着世界�济，房地产市场也不例外。美国房地产业具有健全的法律法规、积极介入的政府支持、严格的行业监管、发达的金融市场、完善的金融制度等特点，其中金融创新工具在美国的房地产金融市场上更是屡见不鲜，使得其房地产市场始终保持强劲，促进着美国经济的发展。　　作为资金密集型产业，房地产业对资本有着很强的依赖性，单靠一个项目的开发、运营、周转，资金的回笼速度明显跟不上新开发的速度或企业发展壮大的需求，充足的资本是房地产开发、消费及流通过程顺利进行的可靠保障，是房地

3、产企业良性运营的必备前提。中国房地产业的融资明显存在高度依赖银行、融资渠道单一脆弱的弊端，通过借鉴美国房地产多样化的融资模式，寻求符合中国国情的融资渠道，对于促进中国房地产业的良性发展、满足一般居民的住房消费需求、保障金融体系的安全等方面，不仅具有重要的理论意义，也具有重大的现实意义。　　一、美国房地产融资模式　　一切经济活动都是在宏观经济大环境下进行的，房地产企业的融资活动也不可避免地受到大的融资环境的影响。由于美国房地产行业起步较早，其市场和金融环境在不断繁荣发展中已非常成熟，支持房地产行业发展的相关法律和税收政策也层

4、出不穷。此外，由于美国各类金融机构或个人均可通过不同方式参与房地产金融业务，不存在垄断或被高度依赖的金融机构，在长期的充分竞争中逐步形成了多元化的融资模式，其中有的融资方式正在成为主流，有的被逐渐舍弃。美国房地产融资模式主要有以下几种。　　（一）房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）　　房地产投资信托基金（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集个人和机构投资者的资金，由专业基金管理机构经营，并将基金收益按一定比例分配给投资者的信托基金制度。近几年，REITs在全球范围

5、内逐渐发展壮大。这种融资方式通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资能产生固定现金流收益的房地产项目或为各类房地产项目有价证券融资。作为一种现代房地产融资手段，REITs是房地产证券化的产品，一般利用股票或受益凭证的方式，使房地产实现证券化。其本身具有很强的灵活性，体现在以下几个方面：REITs包括个人和机构投资者、市场经纪人以及基金管理机构组成；REITs可以使用普通股、优先股融资，也可用无抵押或有抵押的贷款及债券进行融资；REITs可以优化资源配置，将一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产整合上市，发挥证券工具

6、的作用；REITs也可以将纳税集团公司整合运作。REITs大多数都由有经验的资金管理机构实际操作，并且在股票市场中实现交易自由。REITs作为一种多元化的组合投资方式，市场回报率高，持股较为灵活，股东收益率高。　　（二）商业地产抵押贷款支持证券（mercialMortgage-　　BackedSecurities，CMBS）　　20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，CMBS在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产

7、池，通过资产证券化技术，以资产支持证券形式向投资者发行，并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。其基础资产是商业物业抵押贷款，而不是一般资产，物业形态包括写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是能产生稳定的现金流的有形不动产。目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。近些年，美国CMBS市场发展很快，这种方式将大量商业房地产抵押贷款混合后证券化成与债券类似的形式，之后在资本市场上向个人和

8、机构投资者出售，大大提高了抵押贷款的流动性和贷款机构的借贷能力，同时也使资本市场的各类资金能够流向房地产市场。　　（三）信用公司（Creditpanies）　　一些大型公司，如英特尔投资（IntelCapital）、通用电气金融（GECapital）等，或者一些非银行类的私营金融机构，如独立的贷款机构和