海星城策划书.doc

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1、海星城策划书第一章市场研判一、厦门岛最亲近的后花园l海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地区突出部之优势，成为中国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地区的中间连结点。海沧大桥的建成，以及将要兴建的厦漳跨海大桥，海沧地理位置一下就突显出来，成为厦门这个国际性都市的一个极其重要的城市功能核心区。l海沧，中国大陆最大的台商投资区。2003年5月，海沧行政区成立，从“海沧台商投资区”到“海沧行政区”的转变，历史赋予海沧区新的使命，——建成厦门二十一世纪海湾型城市的新港区、新工业区和新市区。l海沧作为厦门市实现现代化、国际性都市

2、的必备城市功能区，预计用5年时间，把投资区建成厦门市重要的大型工业生产基地和国际航运物流基地，目前吸引外资已占厦门吸引外资总额的40%，一批知名的跨国企业和厦门岛内的老国有企业易地改造纷纷落户，使海沧成为最佳的工业生产基地、重要的产业结构调整基地。l厦门由海岛城市向海湾城市转变，最易实现的是海沧区，必须实现其发展的大跨越，是政府建设大厦门现代化城市的重头戏，具备良好的发展前景。小结：海沧经过近15年的发展，基础设施建设和城市功能配套仅次于岛内，而优于其他岛外区域；易地改造企业和外资企业成为海沧经济的支柱力量，从

3、业人员大都为早期岛内工作的蓝白领阶层或外来务工人员等移民，这与集美区、杏林区大都为本地人员有着质的区别；即无论是从经济联系的紧密性、人员的融入性，海沧区与厦门岛内已经完全融合在一起，也即无论是实际的交通距离还是人的心理距离，海沧区与厦门岛已经成为事实上的一体。从工业讲，海沧已经成为仅次于岛内最大最强的区域；从居住讲，海沧即将成为岛内工薪阶层的理想家园——————海沧已经成为厦门岛最亲近的后花园。30二、后花园之CBD商务中心区根据厦门市的总体规划和发展战略以及海沧具有的区位优势，在投资区总体规划中，将100平方

4、公里划分为四个相互关联的功能分区：即海沧港区、新阳工业区、南部工业区、海沧新市区。从海沧的规划看，海沧新市区规划面积27.6平方公里，主要发展商贸、金融、房地产、旅游以及娱乐休闲业。市政府确定21世纪的厦门定位是乡村都市，并佐以国际居住观，海沧房市的升值潜力得以保证。从空间上可概括为“一核，二区，三片，十中心”即：一核——内湖，为海沧新市区的核心。二区——海沧新市区以海沧大道为界，分为滨海绿化带和内湖周围两个区。三片——东屿生活片区，渐美综合片区和嵩屿海景城片区。十中心——行政中心、商业中心、居住中心、信息金融

5、中心、会展中心、体育中心、科技中心、文化音乐中心、旅游度假中心、水上活动中心。海沧的规划是按照“建设厦门二十一世纪新城区”的要求编制，可以认为是厦门岛二十年城市发展经验的缩影，厦门岛内最美丽的风景都将在海沧沿海沿湖处体现，各项城市配套功能完善后，海沧将具备一个城市副中心的水准，即几年之后海沧沿内湖片区将呈现员当湖一样的居住环境和工作氛围。海沧新市区则是海沧经济发展到一定水准后，开始全面提升城市现代化居住水平而适时推出的超前规划设计。它追求“以水为中心的亚热带海滨城市的特色”为基本诉求与厦门岛相互匹配，随着城市化

6、进程的加快，它与岛内的差距越来越小。30从目前的发展现状看，海沧新城区自发形成三部分，即海沧生活区，沿海滨湖居住区和嵩屿居住区，海沧生活区因早期配合台商工业区的设立而基本建设完成，嵩屿居住区因适应海湾城市发展的需要于去年开始大规模的建设（如未来海岸），而真正的全面提升海沧生活质素和城市品位的沿海滨湖居住区在2003年底才逐步启动，也是海沧今后几年发展的重点。本案所处地块为其中的“一核“，即沿海滨湖居住区的内湖，这里将成为海沧新市区的核心地带，它今后的发展趋势将类似于岛内员当湖周边区域，成为一个集居住、办公、商务

7、、休闲为一体的高级CBD中心商务区。小结：政府对本区块的重新规划，即区政府办公场所，人工内湖、行政广场、文化体育中心等调整，使本区域未来的居住品质和商务潜力得以保证，并有机会把本区域塑造成一个高档的居住片区和现代化的办公休闲场所，使本区域成为海沧内外商投资企业商贸活动的平台，成为追求居住环境，改善居住品质的媲美岛内员当湖的生活领地，成为岛外的第一个高级CBD中心商务区。30三、海沧房地产研究1、海沧房地产发展历程1997—1999年上半年从97年开始，海沧房地产业逐步进入上升通道，特征如下：（1）到99年下半年

8、，海沧累计完成基础设施建设和社会事业投资50多亿元，完成土地开发约30平方公里，竣工城市主干道和一级公路80多公里形成较方便的对外交通。（2）房地产开发面积逐步增长，97年开工面积6.6万㎡，98年开工面积10.9万㎡，99年开工面积达16万㎡，年均增长155.7%。（3）房地产投资逐步增加，97年为8600万元，98年12800万元，99年达19200万元，年均增长149.4%。（4