翠林别墅 定位策划报告e

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1、目录第一部分项目现况第二部分项目定位、包装建议第三部分物业建议第四部分营销策略营销策略一、营销导向二、发售所必备条件检测定价部分一、别墅定价二、付款方式建议第五部分公关活动一、客户指引二、销售推广活动策略51第六部分宣传推广一、宣传推广主线二、广告诉求点三、媒体选择四、宣传推广行为第七部分销售活动跟进一、开售时机二、人员组织安排三、开售必备条件51第一部分项目概述位置：深圳市盐田区沙头角梧桐路1968号，位于梧桐山国家森林公园南麓总占地面积：89349平方米（分三期发展）项目发展：第一期，翠林别

2、墅为东南亚风情的23栋独立别墅及小型会所第二期，12栋13层小高层公寓，大型会所、商业/文化中心及幼儿园第三期，13栋5层复式花园洋房及4栋32层高层公寓新世界倚山花园之翠林别墅（第一期）建筑面积：约7500平方米（第一期别墅）户型面积：A1型别墅265平方米地库152平方米A2型别墅267平方米地库152平方米B1型别墅337平方米B2型别墅339平方米C型别墅511平方米交通网络：距罗湖区约13公里，25-30分钟车程。沿东部沿海公路可通往盐田港及大、小梅沙海滨度假区；也可通过惠盐高速公路到

3、达惠阳。51周边设施：盐田区人民医院海山公园梧桐山国家森林公园大、小梅沙海滨度假区及海鲜食街等规划特色：规划以悠闲度假为主，配套设施：第一期别墅区设有小型会所及园林，会所内有餐厅、多用途房、健身房、花园式户外游泳池及按摩池第二期小高层区内有大型会所及园林，会所内有标准泳池、按摩/香薰室、健身房、桑拿、各类球场及餐厅等第三期设有商业/文化中心，包括音乐/创意学校、保健中心、超市/美市中心及国际幼儿园小区设有住户专线巴士往来深圳市区及中港两地；光纤宽频网、一卡通及配套的智能化住宅设备51第二部分项目

4、定位、包装一、项目分析（S.W.O.T.）1.优势因素（Strength.）★发展商为香港上市公司，实力雄厚，有丰富的地产开发经验★地处人流密度较低的区域，较银湖别墅区具有更高私密性；★背靠梧桐山森林公园，绿树成荫，景色宜人★小区规划完善，悠闲的园林环境，能轻易的让客户溶入到大自然中去；无论一期还是整体规划都充分的考虑到业主多方面的需求。★独特的建筑风格，由国际著名度假酒店园林设计师BILLBENSLEY巧妙地将多种热带植物与亚洲文化有机的结合在一起，创造出别具异国风情的园林。★买家获赠价值￥3

5、0万的惠阳棕榈岛高尔夫球会会籍2.劣势因素(Weakness)★项目所在区域尚未形成浓厚的住宅社区氛围，更不要说别墅社区氛围；该区域不是客户心目中的理想居住地段，让别墅客户接受该地区就更具有难度。所以，在推广宣传方面要花更多功夫，不能单靠已有的项目优势。51★新世界公司的实力很雄厚，有丰富的地产开发经验，社会大众基本都知道，但目前市场上有多个以新世界为名头的楼盘，包括新世界豪园（南山区别墅项目）、新世界山月居（福田区小高层、高层项目）、新世界荔园阁（福田区梅林高层项目），这几个项目宅某种程度上对

6、新世界翠林别墅的推广造成了反面影响，推广宣传工作需要花费更多的心思、精力及费用。★梧桐山收费隧道的存在对本项目的销售速度有相当的阻碍，虽然市政府决定将隧道收费先降低三成（由小车来回最低消费￥20降至￥14），但翠林别墅的目标客户群未必会在乎隧道收费的多少，但会在客户的心理造成一道心理障碍，过隧道就不是很方便，家人的日常生活会很不方便。★小区周边环境不是很理想，别墅的正前方是梧桐山宾馆，遮挡了别墅的南面景观，无法让客户对翠林别墅一见钟情，只能通过独特的包装来转移客户的注意力。★翠林别墅是新世界倚山

7、花园的第一期，已经是现楼，估计2001年6月就可以入伙；第二期12栋13层小高层公寓，大型会所、商业/文化中心及幼儿园于2001年2月才开始开工，加上51第三期13栋5层复式花园洋房及4栋32层高层公寓彻底完工估计还需要一年半至两年的时间，虽然一期与二、三期有私家路、围墙分割，这只是区域的分割，不能分隔声音、粉尘，二、三期施工会对追求安逸生活、享受生活得翠林别墅业主造成骚扰。这也会影响客户购买时下决定的信心。★翠林别墅背靠梧桐山，在某种意义上可以说是处于梧桐山森林公园，业主可以享受无尽的绿意，尽

8、享清新的空气，但凡是具有两面性，保安问题同时随着幽静的环境出现，因为客户层对保安也是有相当的要求。★翠林别墅的配套设计有一定的缺陷，不是每家都有自己的私家车库，只有少量单位有，不足以满足客户实际生活需求，亦不能体现卖别墅的尊贵之处。1.机会因素(Opportunities)★政府对盐田区的投入和宣传不断加大,盐田区的开发建设不仅有利于提升该区域的居住环境,同时也将带动该区域的升值潜力。★利用有效的价款策略加速资金回收速度,提高资金利用价值。★2001年深港两地经济将会保持平稳的发展，这将有利于高