房地产行业现状及发展趋势

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1、房地产行业现状及发展趋势房回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。各个阶段：1978年——1991年：中国房地产市场萌芽阶段1992年——1999年：调整阶段2000年——2007年：房地产快速发展阶段2008年——2013年：房地产行业全面调整阶段房地产快速发展阶段在这一个阶段里面也是中国经济快速发展的阶段。像中国正式成为ＷＴＯ的成员，北京申奥成功。于是投资投机也就快速开始。2002年，土地市场规范化政策出台2003年2月，

2、国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“２００５年，3.26国八条，4.27新八条房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。中国房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显的特点。房地产行业具有周期性特征，短周期主要体现与宏观经济互为因果影响，长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上；房地产行业具有资金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特征，这对企业的资金规模、流动性、资金运营水平有较高要求；房地产行业具有政策敏感性特征，

3、政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可直接通过行政干预的方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感：房地产行业还具有显著的地域性特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、同一城市不同区域、土地对各类稀缺资源（教育、医疗、休闲等）的占有等不同要素。房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。2016年，中国房地产市场处于调整期，住宅库存量高企，对市场预期转变进一步影响新开工节奏，房地产投

4、资增速明显下滑。自2016年下半年开始，连续的放松限购、限贷及降息降准、降首付、330新政、全面放开二胎等政策出台，市场出现缓慢回暖迹象；但由于前期大量刚性需求的提前释放导致了有效需求不足，市场难以呈现爆发式增长。2017年房地产开工面积增速和房地产投资增速依然低位徘徊，全国房地产市场区域分化严重，库存高企依然是行业内面临的首要问题，国房景气指数低位震荡。2017年以来，房地产销售的区域化差异有所体现，布局一线城市为主的企业，其盈利能力得以持续，而且融资渠道的放宽，很大程度上起到了降低融资成本的效果。但以二、三线城市及

5、商业地产、园区开发等为主的企业，已经显露下滑态势，后续商品房投资价值的减弱将抑制投资人群消化库存的动力，不利于开工新建回暖。长期看，宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段，不动产统一登记配套制度将进一步健全，土地节约集约利用将继续加强，以保障房地产市场长期稳定发展；房地产供应步入调整阶段。中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间，但中长期需求面临结构性调整；人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整，投资价值的进一步弱化不利于房地产库存的去化，国内房地产市场的发展情况取决于供需各因素的相互作用从

6、中国房地产发展历程来看，房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大，主要分以下阶段，（1）1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展，中国商品房销售面积持续增长，特别是2003年房地产销售面积同比增长29.10%，达到1999年以来的最大增长幅度。（2）2004年至2007年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，政府陆续提出了2004年“831”大限、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”和“国十五条”、2007年多次加息等政策，房地产销售面积依然延续增

7、长态势。（3）2008年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降19.70%，为近十年来首次增速下降的年份，为此，政府提出“重申支柱产业调节投资”的政策，且国家加大了固定资产投资力度，2009年房地产市场迅速回暖，销售面积和增速均大幅提升，2010年和2011年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增长较快。（4）“房地产深度调控，促进房价合理回归”是2010年至2013年期间调控重点，政府陆续于2010年提出“国十一条”、2011年提出“新国八条”等政策，但受宏观环境影响，房地产销售波动上升，2013年房地产销

8、售面积增速达到17.30%。（5）2016年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2016年下半年开始，“930”新政、“330”新政、降息降准等政策陆续提出，以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存等，带动2017年以来房地产市场呈现出回暖迹象。2016年在全国房地产行业整体降温的大背景下，宏观调控理念正在逐