房地产量化营销模式探讨

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1、房地产量化营销模式探讨发布时间：2004-8-1来源：房地产量化营销模式探讨一、房与车、电视机、药品之比较（一）房屋：1、产品使用说明书（1）各专业设备及建材配置说明及注意事项（2）住宅套内墙体规格及注意事项（3）装修装饰注意事项2、产品质量保证书（1）屋防水三年（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏一年（3）墙面、顶棚抹灰层脱落一年（4）地面空鼓开裂、大面积起沙一年（5）门窗翘裂、五金件损坏一年（6）管道堵塞两个月（7）卫生洁具一个（8）灯具、电器开关六个月（二）汽车：1、切诺基BJ6420E2、售价：11.5万元3、助力转向，驾驶更加轻便灵活4、组合式后灯，无

2、需加装雾灯5、新型组合仪表，加装电子时钟，清新便捷，一目了然6、最高车速，不小于135公里/小时7、发动机，2.5升，多点电子燃油喷射式发动机8、最大功率，78千瓦/4800转/分9、最大扭矩，180牛顿米/3000转/分（三）电视．PanasonicTC-29GF12G和TC-25GF12G说明书其中功能设定部分1、头戴耳机插孔2、AV2输入端子3、显示4、TV/AV选择5、预调6、音量升（+）和降（-）7、节目号码上和下8、天线端子（也称为“RF输入端子”）9、环场声器端子10、监视器输出端子11、AV3输入端子12、AV1输入端子13、电源（待命）14、节目号码上和

3、下15、音量升和降16、频道选择17、关机定时器18、立体声/两国语配音选择19、录像机停止20、录像机暂停静止21、录像机倒带/倒带检索22、VCR（录像机）电源23、TV/VCR（电视/录像机）方式选择24、主条目选择25、录像机用节目号码上和下26、标准化27、TV/AV方式选择28、降音29、直接节目号码选择30、两位数节目号码选择31、状态呼出32、环场声选择33、录像机播放34、录像机静止/步进35、录像机快进/快进检索36、录像机录像37、图像条目选择38、位置钮39、声音条目选择（四）药品（略）除功能主治外还谈副作用美国药谈副作用更多“冰棍败火，拉稀别找我

4、”二、房地产与家电竞争比较（参阅：第七卖点）产品竞争发展序列：（一）比产品功能（假设床自动起落），三房二厅一厨二卫一储，三房二厅二厨二卫一储一佣人房（二）比花色品种（SOHO、TOWNHOUSE、LEHO、LOFT）（三）比品牌包装、产品包装（四）比家电业落后一个轮回三、卖点范围集合“卖山卖水卖地段，卖风卖月卖蓝天”（一）规模北苑花园，靓丽于亚运商圈的210万平方米百姓家园（二）景园人济山庄：现代都市居住花园、景观360（三）科技智能光大花园、e时代家居、紫竹花园：千万元高科技网络系统（四）产品中海雅园：精品是追求永不过时的气质、SOHO、阳光100、LEHO、TOWNH

5、OUS（五）消费群体丽江花园：白领人家（六）运动奥林匹克：运动就在家门口（七）健康海棠晓月：舒居乐业、康健人生（八）文化官书院：居皇家书院，品儒家文化（九）异国情调天津万科：美国小镇风情、北京橘郡、百分百的美国货（十）教育常青藤小城：我的校园我的家（十一）综合生态、运动、现代化、天一家园我的家（十二）地段天隆阁：广州的尖沙嘴（十三）生态新新家园：新五重生态空间（十四）物管碧桂园：给你一个五星级的家（十五）音乐北京：维也纳森林（十六）山紫微山庄：我把秦岭献给你（十七）海金海湾花园：营造一个充满海气息的海之城（十八）江长江之家：唱响长江之歌、水岸文化之家（十九）湖南湖山庄：南

6、湖生态好、我家在岸边四、卖点诉求演变过程93年地段（淘金坑）、价格（洛溪新城）并行95年配套（翠湖山庄）95年物管（碧桂园）96年环境（祁福新村挖湖）97年规模（华南碧桂园）98年市场细分，形成主题概念（奥林匹克）98年强强联合（宁波天一家园）99年智能（浙江）2000年生态（上海）2000年健康（北京）2001年舒适（北京）2001年终极走向人居、人聚并行，新卖点走向人居产品量化，人聚环境量化五、卖点归类量化比较（2000年10月）结论：关键处反而注意不够，还是关注销售环节的表层东西六、目前影响楼盘销售原因检讨发展商与消费者快速同步成熟：九十年代初，幼儿园水平九十年代中

7、，小学水平九十年代末，中学水平二OOO年，大学水平二OO一年，走向社会影响销售的原因从简单复合原因走向复杂复合原因，因为加入竞争的因子越来越多。如：从没有售楼部到有售楼部，从没有广告到铺天盖地的广告。（一）产品问题（最重要！最关键！）1、市场定位（对象问题）2、产品定位（生死问题）3、建筑规划创新度——理念问题4、建筑单体创新度（天一、月安、康堡、紫薇、南湖），核心问题——人居空间（户型、外立面）5、景园创新度——人聚空间6、公建服务创新度（教育、健康、管理、生活方便度）（二）发展商问题（非常重要）7、企业品牌号召力（中海、万