我国房地产调控政策发展历程

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1、我国房地产调控政策发展历程房地产市场是否能够健康运行关系到我国的国民经济的发展，房地产调控政策是国家宏观经济调控政策的重要组成部分.国家在不同时期针对房地产市场进行的八次宏观调控原因各有差异，调控的重点有所不同，调控措施也不尽相同。前四次实施的调控都是紧缩性的调控，分别是针对1978年、1984年、1987至1988年，以及1993年上半年的经济过热。后四次调控对房地市场影响较大，下面分别做以分析。一、1998年--2003年上半年房地产市场的扩张性宏观调控1993年房地产市场开始的紧缩性宏观调控，对房地产市场产生了深程度、长时间的影响，导致房地

2、产市场的低迷现象，1996年房地产市场销售额增长率下降，1997年房地产市场投资额增长率下降，1999年全国房价增长率下降。1997年发生的亚洲金融危机以及这次危机所带来的全球经济的衰落，使我国房地产市场必须做出重大调整。随着1998年我国第五次以扩大国内需求为主要内容的扩张性宏观调控政策的实施，对房地产市场也实行了扩张性的宏观调控。政府对房地产市场宏观调控的主要措施有：（1）支持全国各地区建造价格较低的房屋，以满足大多数中低收入者对住房的需求。（2)运用比较宽松的贷款政策，以刺激居民住房消费需求。在已存的公积金按揭贷款的方式上，又推出商业贷款，

3、降低贷款首付比例和贷款利率，延长还款期。（3）降低税费，减少购房者的购房费用。免征空置商品住宅的营业税；居民首先卖出自己居住的旧公房再购买新居，契税只需交纳差额部分；全面降低购置新房契税；有的城市实施个人所得税通过购买住房的款项抵扣的方式。（4)调整相关政策，减少房地产交易费用。（5）促进存量房的市场进入和增量房的市场发展。尤其是1999年末基本结束了实物分房制度，开始货币化分房，普通住房得以快速发展，房地产开发及交易市场也活跃起来。这轮房地产宏观调控政策，很快起到作用，改变了房地产市场的供给和需求关系，个人成为住房的主要购买者，增强了居民的住房

4、购买信心，房地产市场呈现出一派繁荣景象。二、2003年下半年--2008年8月房地产市场的紧缩性宏观调控2003年下半年房地产业开始蓬勃发展，房地产市场出现投资过热问题，伴随着国民经济实行的紧缩性宏观调控政策，房地产市场也开始进行紧缩性宏观调控。这轮调控持续近五年，市场呈现显著变化。该轮宏观调控的政策内容出台之多，调控程度之深，都是史无前例的。这五年的房地产市场宏观调控政策，采用多种调控手段，每年调控的方向有所不同，调控的重点和方法也有所变化。2003年下半年至2004年主要是从紧缩信贷、严格管理土地交易等方面入手。2005年调控以稳定房价为目标

5、，在深化土地、金融政策改革的基础上，调整房地产交易环节，个人出售购买不足2年的住房，全额征收营业税，以遏制房产炒作。2006年，更加改进和完善了房地产宏观调控政策，包括调整住房供应结构的“70/90”政策，对个人销售购买不足5年的住房全额征收营业税，实施包括营业税、个人所得税、土地增值税的“三税并进”的税收政策，控制外商投资房地产，制定房地产业行业标准等各个方面。2007年，在落实之前出台的调控政策前提下，又更加注重建立住房保障制度，更加强投机行为的抑制和住房价格的平抑。三、2008年9月--2009年12月房地产市场的扩张性宏观调控2007年美

6、国次贷危机引发的全球金融危机和经济危机在2008年开始传到中国。由于这次金融危机是由美国房地产的次级贷款所引发的，所以对我国的房地产业产生巨大冲击。中国房地产市场开始低迷，房地产投资速度明显减慢，住宅销售额、销售面积开始减少，房价开始下降，住房空置率大幅增加。在这种市场环境下，从2008年9月起，各地政府纷纷推出减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。国家实施了降低新房和二手房交易税费和下调贷款利率等措施，鼓励居民购买住房，活跃房地产市场。2008年11月起，中央政府连续出台房地产调控措施，显示了坚决对房地产市场实施调控的决心。财政部出台契税减免政

7、策，刺激居民首次购房。政策规定11月1日开始对首次购买90平方米及以下住房的居民，仅收取1%的契税；取消个人买卖住房的印花税；个人出售住房暂时不征收土地增值税；减免二手房营业税，将营业税征收对象由超过5年出售的住房改为超过2年出售的住房，将购买两年内的住房对外出售的，由全额征收营业税改为差额征收营业税。央行出台新的住房贷款政策，以支持首次购买普通住房。2008年10月27日起新的房贷政策开始实施，新的房贷政策规定购买普通住房的居民房贷利率下限可以为贷款基准利率的0.7，最低首付比例也下调为20%。央行从2008年9月16日到2008年12月23日

8、五次降低人民币存贷款基准利率，大幅度降低了贷款买房的成本。紧随其后，部分中小金融机构及商业银行也纷纷下调存款准备金率，促进了市场流动性的