呼和浩特市房价分布特点及影响因素分析

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1、呼和浩特市房价分布特点及影响因素分析韩丽娟（内蒙古师范大学地理科学学院，内蒙古呼和浩特011517）摘要：房价的高低直接影响着人们的生活，影响人们的安居乐业.本文以呼和浩特市二环以内的区域为例，从区位因素出发，采用普通克里格方法，尝试分析呼和浩特市二环以内房价分布特点及影响因素.经研究得出，呼和浩特市二环以内的房价总体以城市中心为中心，向四周递减，但同时也存在着空间变异性；住宅楼盘周围的学校，服务设施，商场，道路均不同程度的影响着房价.同时总结了影响房价的四种因素，为人们购房提供理论性的建议..jyqkS0615）资助房地产经历了快速增长后，目前房价市场增速变缓，甚

2、至有所下跌，房价已成为人们最关注的问题.以呼和浩特市为例，从2011年以来市区房价逐年增长.国内一些学者利用空间地统计方法研究城市房价的分布.如在研究居住环境时，注重地理信息系统的应用，特别是在房价相关分析中，开始重视采用空间插值和其他数学模型以及研究方法进行探讨[1].有很多研究使用不同的方法，均揭示出房价的分布特点以及影响因素.陈向阳研究州市的房价分布与决定因素时，使用调查方法和统计年鉴数据对房价进行分析，得出房价由人们居住的CBD中心圈的距离决定[2].张绍基研究北京的房价分布规律，使用空间数据挖掘中的聚类分析方法得出结论[3].蒋立红、李庆花研究影响房价的区

3、位因素时，分析了交通、基础设施、地区的繁华程度、环境因素与房价之间的关系[4].王洋，方创林等人利用核密度函数，建立GDI指数等方法计算扬州市住宅价格分异趋势及演变规律[5].本文根据呼和浩特市二环以内在售普通商品住宅资料，采用ArcGIS等软件对呼和浩特市住宅价格分布特点进行研究，分析市区房价空间分布特点、楼盘空间集聚特征，并针对该特点探讨房价分布特点及影响因素.为政府部门合理利用城市土地、房地产开发商的经营管理与市民购房提供参考.1研究区概况与研究的意义1.1研究区概况呼和浩特，位于内蒙古自治区中部，是内蒙古自治区的首府，是自治区政治、经济、科技、文化、教育中心

4、.东经110°46′-112°10′，北纬40°51′-41°8′，地处内蒙古自治区中部大青山南侧，西与包头市、鄂尔多斯市接壤，东邻乌兰察布市，南抵山西省.全市总面积17.224平方公里，全市总人口291万.呼和浩特市辖4个市辖区，4个县，一个旗和一个国家级开发区.即玉泉区、新城区、赛罕区、回民区、呼和浩特市金川经济技术开发区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县.本文中的研究范围为玉泉区，回民区，赛罕区，新城区中二环内的区域.1.2研究的目的和意义近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高.近年来国家出台了针对房地产市场调控的

5、一系列政策，取得了明显的效果，对抑制房价的迅速上涨、规范房地产市场、确保房地产健康地发展发挥了重要的积极作用.但必须认识到，房地产市场的发展，仍然存在许多亟待解决的问题，房价依然是需要审慎对待并严格控制的因素.本文以此为背景，研究呼和浩特市房价分布特点，尝试研究呼和浩特市房价的影响因素，力求从多个角度研究呼和浩特房价上涨的实质，提出有效抑制房地产价格上涨的对策与建议，以求对控制房价过快上涨发挥积极的作用.我国人口越来越多，住房也一定是年年增加.房价时常成为市民与开发商关心的焦点，也是政府解决民生问题难以回避的问题，探讨房价空间分布规律有助于政府管理部门、市民与开发商

6、适时掌握房价分布趋势与形成机制，为其决策提供必要依据.2数据资料与研究方法2.1数据本文从搜房网的楼盘广告和官方网站上采集了2013年呼和浩特市区在售与待售住宅楼盘价格，并到售楼处调查核实该价格.除去有些楼盘价格待定以外，二环以内共收集了100个住宅楼盘价格.2.2研究方法地统计分析方法被广泛应用于许多领域，已成为空间统计学的一个重要分支[12].地统计分析以区域化变量为基础，借助变异函数，研究具有空间相关性和依赖性的地理现象，对样本数据进行最优无偏内插估计，模拟地理现象空间分布的相关性和变异性.地统计分析与经典统计学不同，地统计分析既考虑样本数据的大小，又重视样本

7、数据空间位置及样本间的距离因素.本文采用地统计方法中的普通克里格方法.首先，预测学校，商场，服务设施，道路等因素与房价高低有关.矢量化呼和浩特市二环以内的地图，并单个作出学校，商场，服务设施，楼盘的点图层和道路的线图层.再把矢量化的学校，商场，服务设施的点图层和道路的线图层，分别转为栅格图层，以供和作出的“克里格”图层叠加.以楼盘的“楼盘价格”属性进行地统计分析的普通克里格分析.将学校，商场，服务设施，道路等影响因素分别与“克里格”图层用“栅格计算器”进行叠加.将得出的结果图一一分析.克里格分析做出的楼盘价格分布特点如图1所示.3房价分布特点分析以上的空间插值图