影响房地产行业利润的多因素分析

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1、计量经济学课程论文影响房地产行业利润的多因素分析小组成员：（专业：05级信管）钟涛（40511077）钟雯（40511080）蒋征难（40511086）指导教师：喻开志日期：2007年10月—12月16影响房地产行业营业利润的多因素分析【摘要】本文通过1988～2005年各项数据的综合分析建立模型，运用经济学原理，解释房地产企业的营业利润与房地产销售价格、商品房销售额、房地产开发投资额以及城乡居民人民币储蓄存款年度余额的关系，并通过Eviews软件分析出结果并利用模型预测未来几年的房地产销售利润情况。【关键词】房地产行业营业利润、房

2、地产销售价格、商品房销售、房地产开发投资、城乡居民人民币储蓄存款年度余额一、问题的提出房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。虽然房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强

3、，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动，以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。并且很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。而我国经济高速增长的同时也带动了房地产业的高速增长。虽然从1998年我国开始实行住房改革以来，房地产业已

4、经逐渐成长为拉动我国经济增长的龙头产业。但房地产商品的不可替代性却使人们过分追求房子的质量和数量，导致住房价格和面积的一升再升，已经逐渐开始超出普通百姓的承受能力。难住房、住房难、房难住，是现在摆在普通老百姓面前的主要问题。因此我们着力分析影响房地产行业利润的主要因素，剖析房价飙升的直接原因和主要原因，做出未来一段时间的房地产行业利润预测，从而为老百姓的购房问题提出一些合理的意见与建议。二、经济理论综述16国房景气指数显示，1997-2007年这十年当中，中国房地产正在经历了一个上升到下降的过程，2003年2月达到拐点峰值。经济理论

5、研究表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正向相关关系，且房地产业周期比宏观经济周期提前1到2年，这也充分表明了房地产行业对经济发展所具有的高度的敏感性和超前性。由于住宅既是耐用消费品，又是投资品，具有保值增值的作用，因此，在多数情况下，住宅的价格需求弹性是小于1的，即是缺乏弹性的。特别是在房价上涨过快的年份，有投资意愿和有支付能力的人们有一种越涨越买的心理。精明的开发企业在这种情况下，不会降价反而提价，来保证销售收入不下降。这也是房地产行业获得高额收入的原因之一。　　政府虽然连续出台了各种旨在抑制房价、打击投机的政策措施，比如针对投

6、机行为，对五年内出售二手房的业主全额收取营业税，其成效十分显著。然而，旨在满足中低收入家庭住房需求的面积限制政策，并没有取得立竿见影的效果，大量项目反而因修改规划，等待实施细则的出台，延长了前期报审的周期，客观上延迟了供应量。使大量小户型成了解不了近渴的远水，价格随即因供应的缩减而加速攀升，使房地产行业从中赚取了高额利润。　　这些情况不得不使我们深入考虑，房地产宏观调控政策的得失效果。在房地产市场处于下行周期、成交下降、供应锐减，投资需求压力仍旧巨大的情况下，控制需求的调控政策的效果只是短期的，在抑制房价上升方面更是收效甚微。紧缩的

7、调控政策是不利于房价下降，反而可能导致房地产市场供给不足，投资需求过高，价格上升。当然房地产经济的冷暖最终还是取决于客观经济景气的大环境支持，启动房地产市场的外在动力是产业发展、人口增长、外资流入这几大变量。另外从宏观经济周期来看，2000-2010年是第十轮宏观经济周期，从2010年起宏观经济将进入第十一轮景气周期，按照这样的分析，2008年以后的房地产会渐渐恢复它的活力。因此，研究房地产行业的营业利润，不仅有助于我们了解国家未来几年的经济走向，也有助于我们根据房地产行业营业利润的起伏波动分析购房买房的最佳时机。下面主要就我们的看

8、法和观点来建立关于房地产行业营业利润的多因素模型。一、模型的设定对于这个模型，我们选取了商品房销售价格、商品房本年销售额、房地产开发投资额和城乡居民储蓄存款年底余额作为总体指标。1、商品房销售价格商品房作为房地产行业的销售支柱，其销售