嘉善上海城项目规划暨前期广告策略建议书.doc

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1、嘉善上海城项目规划暨前期广告策略建议书前言嘉善上海城是浙江省嘉善市目前坐落于市中心的最大商业项目。其规划业态繁多，涵盖了嘉善人民生活的方方面面，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，是具有真正现代意义的SHOPPINGMALL（超大型商业中心）。在类似嘉善这种中国东部地区的小城市建立超大型市中心商业项目，在中国的商业项目发展史上还是首次。嘉善上海城项目的成功将有效的改变中国中小城市的商业格局，促使中国中小城市的商业大发展。嘉善上海城的项目规划是整个项目运作的重点。项目规划的成功与否将直接关系到嘉善上海城的命运。因此，在嘉善上海城的项目规划的建议中，我们将会使现代商业项目的规划模式与嘉善目前

2、的现状有效结合，根据“一切从事实出发”的原则，努力使嘉善上海城的规划即符合其整体形象定位，又符合未来销售和管理的事实。第一篇嘉善上海城项目规划建议总述嘉善上海城的项目规划关系到整个项目未来的销售和营运前景，是整个项目的关键所在。为此，我们将专门针对嘉善上海城的项目规划提出建议。建议将主要考虑到两个方面的因素。一是目前现代商业项目的规划模式，尤其是SHOPPINGMALL（超大型商业中心）的规划模式，以做到符合项目的整体要求和各个区域与业态的个别要求；二是考虑到嘉善是个正在发展中的小城市，项目必须与嘉善的实际需要相结合，即使嘉善上海城规模庞大，能够改变嘉善的商业氛围和生活方式，也不可与

3、实际相脱离。嘉善上海城的项目规划将通过对嘉善目前的商业规划分析和现代商业的规划分析，对嘉善上海城的具体商铺规划、建筑风格、环境、功能等方面在开发商的指导下做出详细的规划建议。一、规划分析前言36嘉善是一个位于中国东部的小城市，虽然城市规模不大，但是由于经过多年改革开放和市场经济的熏陶，商业经济已经初具规模，商业意识也为人们所接受。目前的嘉善商业和中国的其他小城市一样，基本是由商场、沿街商铺和专业市场构成。嘉善的商场运作并不规范，由于经营管理的落后，多采用出租的形式。因此，在嘉善，无论是商场、沿街商铺或专业市场，基本上都是由个人来经营，它们有一个共同的缺点，就是规划混乱、经营无序，从而

4、导致整体商业氛围的下降和商业格局的混乱。现代的商业注重规划和经营，我们将有效的针对嘉善的特点，用现代的规划为嘉善人民贡献一个完美的上海城。嘉善商业设施规划现状嘉善目前的商业设施基本上是计划经济向市场经济改制时形成的，商场多采用出租的形式，沿街商铺没有经过详细的规划，专业市场的规划和管理也都十分混乱。下面将通过对不同案例的介绍来分析嘉善不同商业模式的规划现状。商场：嘉善购物中心嘉善购物中心是嘉善传统商场中，规划相对较好的商场，其他商场均混乱不堪，规划和执行不明确。嘉善购物中心共有四层，一层主要经营食品、化妆品、杂货等；二三层经营男女服装；四层经营家电，属于传统商场的业态布局。虽然嘉善购

5、物中心规划明确，但执行并不严格，实际业态分布和规划有较大出入。购物环境比较恶劣，光线较弱。商场经过装饰，也有众多饰品摆设，但看起来比较陈旧，给人一种没落的感觉。设施比较齐全，有手扶电梯、步行梯，均位于商场的中心位置，但手扶电梯可能由于经营较差的问题，没有运行。总体来讲，嘉善购物中心是经过了具体规划的，但是并没有执行，并且可能由于规划时间已经很久，相对来说已经不符合时代要求了。专业市场：新世界招商市场新世界招商市场是一个位于车站路的商品批发市场。商场经过具体的业态规划，共分三层，一层经营床上用品和服装；二三层经营小商品，具体每层之间并没有更详细的业种划分。新世界招商市场比较破旧，整个市

6、场没有经过任何装饰，经营多年仍然是毛坯的状态，没有电梯，只有步行梯，并且十分破旧，有一种摇摇欲坠的感觉。36商铺面积都经过了大致的划分，中心商铺在10平方米左右，两边商铺在20平方米左右。每层业种交错经营，比较混乱，且在二三层，有较多空铺位。沿街商铺：骥江路步行街骥江路步行街是嘉善沿街商铺的代表，也是嘉善目前的商业中心。骥江路步行街的出现并不是通过先规划后形成。而是由于先形成商业氛围，而后建立步行街的步骤形成的。嘉善的许多形成专业特点的沿街商铺，都是通过这种方式形成。由于这种形成模式，所以也就没有经过系统的规划了。最多到后来，政府根据商业街经营特点，在进行一些局部的规划。如嘉善的团结

7、路和胜利街南段就是政府根据骥江路的发展情况而设立的沿街店铺和夜市。竞争对手：友谊广场友谊广场是我们在嘉善的唯一的竞争对手，它项目上马较早，也是由上海公司开发行销，所以项目经过详细的规划。友谊广场的定位也是SHOPPINGMALL（超大型商业中心），但实际上远不如嘉善上海城业态规划完善，当嘉善上海城提出相同的概念时，友谊广场将面临巨大的压力。友谊广场规划地下一层和地上一层为友谊超市；二层到四层为商场；以上为高档休闲场所和锦江饭店，档次较高，不利于普通市民消费