中邦上海城项目合作建议书.doc

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1、启东中邦上海城——中邦金座项目招商策划、招商代理、销售代理合作建议书上海羽则管理咨询有限公司2012/3/12目录1.对项目的理解2.工作内容和计划3.应聘条款和费用4.项目团队核心成员介绍致：上海中邦房地产营销有限公司根据3月11日陈纲副总经理介绍的情况及3月8日对项目初步现场踏看的情况，我们对项目的理解和提出的合作建议如下：一、对项目的理解1.对项目基本情况的理解（根据公开资料和现场初步踏看）中邦上海城位于启东市人民西路，距离启东市中心约2.5公里，整个项目占地1000多亩，总建筑面积超过百万平方米。项目规划定位汲取了上海古北及联洋二大社

2、区的成功经验、充分体现了现代城市功能及生态人文气息，项目由主题商业街区、现代商务办公、五星级艺术酒店、低密度生态住宅以及高档情景公寓等构筑而成的百万生态人文生活特区。项目的建立，从品牌、理念、社区文化等层面，彻底改变了启东市场对住宅和社区的预期和想象。项目占地面积:平方米建筑面积:平方米图一：中邦上海城项目规划鸟瞰图中邦金座—生态办公中心中邦金座—时尚生活中心（红圈内为合作标的）本合作建议书的标的为一幢14层的写字楼和9幢商业独栋。在项目中的位置如上图，具体如下图：图二：中邦金座项目效果图图三：中邦金座—时尚生活中心效果图我们的理解：商业及商

3、务项目组成的中邦金座是整个中邦上海城项目价值提升的引擎，在整个项目中我们应该考虑“如何做好中邦金座”，特别是商业部分，其次再考虑“如何卖好中邦金座”，这是基于商业项目的基本特点决定的。在实践中，我们对商业项目有如下理解：1.商业项目要有明确的定位2.商业项目要有初步的布局规划3.商业项目要讲清楚后期运营管理的思路这三部分是项目租售取得成功的前提，说不清楚上述三个内容的，即使通过强销，卖给投资者，最后也只能空铺，对整个项目的价值提升无益。2.对项目区位的理解启东市位于长江入海口北岸、黄海之滨，隶属于江苏省南通市，素有“江风海韵北上海”之称，随着

4、崇启大桥的童车，“沪崇苏大通道”全面打通，启东到上海浦东的距离只有50多公里，使启东融入上海一小时都市圈。启东全市面积1157平方公里，人口约120万，是中国首批沿海对外开放地区之一，连续7届位于中国综合实力百强县（市）行列。我们的理解是：启东的战略应该是发挥后发优势，发展新兴产业；利用区位优势，成为长三角新的增长极。另外，启东目前在江苏沿海开发的战略中处于对接上海的桥头堡地位，启东也力图依托上海，实现产业互补，打造第二个昆山。图四：启东区位图图五：项目在启东的区位图启东市传统商业中心区中邦上海城对于项目在启东的区位，我们这样理解（仅就商业部

5、分）：首先，项目处于启东开发区，属于城西片，不属于传统的商业中心。虽然距离中心不远，但相对于20万人口的县级城市来说，通常的商业理论认为，一个商业中心区就可以支撑了。当然启东也有一个城市化带来市区人口增加的趋势，但目前，随着市政府的南移，城市的商业中心区更大可能应该也会向南拓展。这样，很可能在城市的南边会兴起一个新的商业中心区。从这一点上来看，项目不能从城市商业中心的角度考虑，应该着重从高端社区商业或特色街区等思路去拓展。1.对项目亟待解决问题的理解根据我们目前对项目的简单了解，我们对亟待解决的问题理解如下：根本目标是销售回款，这无可非议。但

6、是，商业项目有其特殊性，不解决招商营运的思路问题，无论是纯投资客户和经营自用客户，都会心里没底，影响购买决策。我们认为，针对中邦金座时尚生活中心首先应该解决定位问题，然后有一个初步的布局规划，再完成经营思路的规划。给客户一个招商运营筹备与项目销售同步展开的感觉，给客户一个信心；同时，一个好的运营管理团队的包装，可以大大提升项目的价值。一、工作内容和计划1.根据对项目的理解和我们的能力，可为贵公司提供的服务内容如下:l商业定位、规划、招商、运营管理策划报告；l组建招商团队，代理项目招商；l代理商业和办公项目销售。2.工作计划及进度安排如下:l策

7、划报告30天(启动时间:签订合作协议次日起)团队3人其中:市场调研4天品牌摸底15天思路研讨2天起草报告7天l招商代理120天(启动时间:策划报告中期，即签订合作协议次日起第15天)团队3人其中：目标品牌走访30天接待登记45天铺位划分落实10天装修进场35天（根据需要，可委托后续经营管理半年到一年）l商铺和办公楼代理销售150天（启动时间：和招商同步）团队6人其中：销售方案制定10天客户积累期50天持续销售期90天（以上销售计划，前提是广告费投入不低于销售额的2%）一、应聘条款和费用1.应聘条款本建议书的条款需要在签订合同时进一步协商,具体

8、以合同文本为准.2.费用(1)策划报告60万,支付方式为合同签订7日内支付40%,策划报告提交前支付40%，修改定稿后支付20%；（2）招商代理，费用为商家3个月租