kcc财富中心的商业策划报告

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1、KCC城建股份北辰财富中心商业规划案20一、昆明城市商业分析昆明是典型的旅游休闲城市。每年的主要假期都成为全国旅游的热点城市。以２００４年暑期为例，每天进入昆明的国内外旅游人口约１０万人次。辐射全省的商业中心。作为省会城市昆明的大型商业企业所面对的不仅仅是城市行政区域内的消费群体，消费理念、消费趋势等对省内其他城市的商业发展都有深远影响，并吸引着大批地州的消费者光顾。金碧景星白塔路青年路昆都和平村大观祥云翠湖三市街目前昆明主要的商业地产项目情况：文明街区：开发商是浙江民营的昆明之江置业公司，项目总共分三期滚动开

2、发，总的上市面积预计不低于18万方，拆迁现在已经开始。一期共有约8万方，预计为地面2-3层商业，地下一层商业。目前已经开始前期的招商接触，而且正在申请文化资金和市政减免的大力支持。顺城街区：开发商为昆明赛伦地产，总的开发量为20至30万方，预计商业面积为7万方。20昆明走廊：昆百大地产开发，总的经营面积为1万方，在项目打地基时提前招商已经基本结束，策略是借鉴同仁街的销售模式实现带租约销售，内部认购也已经结束。文林街文化巷的“昆明洋人街”开发商为昆明盛源地产，面积大概为4-5千方，策略是只售不租。从投资的角度来看

3、：尽管历史上出现了：武成步行街、新东方女人广场、鸿城赛特、金马碧鸡商场、金碧辉煌等短暂投资失败或者获益低迷的情况，由于民间投资渠道的有限，投资地产、特别是投资商铺应该说还是民间投资的主要方向，因此投资的热情仍旧持续发展。但是从最近的一些商业楼盘销售看，投资者的理性正在回归。就商业来说，城市商业发展迅速，竞争日趋激烈。自２０００年到２００４年间，昆明消费品市场先后迎来了百盛购物中心、鸿城赛特商场、天恒时代名店等大型零售店铺和若干小型专业店铺的开幕，以及目睹了鸿城赛特商场的淡出、西南商业大厦的改造、新世界百货的进入

4、、天浩运动主题店和ＯＵＴＬＥＴＳ折扣主题店的成功。昆明的商业零售市场正逐步走向成熟，商业市场的竞争也从业种、业态竞争的低水平走向了消费概念、消费环境、对客服务等多方面立体的高层次竞争。餐饮休闲娱乐方式多样性购物场所休闲氛围繁荣程度翠湖金马碧鸡坊西南文化城昆都白塔路集中区祥云美食城景星花鸟市场“玩、吃、购”成为昆明七大休闲文化集中区的三大主流休闲方式。三者汇集便构成了一个休闲区域，三者之间的规模、搭配及其特色是否突出，便决定了一个休闲区域的综合竞争力20。翠湖昆都金马碧鸡坊白塔路西南文化城景星花鸟市场祥云美食城个

5、性化低档次大众化高档次所以，昆明城市的整体商业分布特点是：目前在昆明已经形成了以百大、百盛（正义路、南屏街）花鸟市场为昆明百年来形成的城市商业核心区主要集百货零售购物休闲为主要特征的商业中心区；20随着步行体系的形成和扩展，功能不断得到完善和提升，其中心区的地位不可动摇。以大观沃尔玛小西门新建设片区形成了以生活日常用品和通信产品、文化书籍产品为主要特征的商业副中心因为有大量学生人群和作为周边单位工薪阶层出入城区的站点而繁荣。以昆都、金马碧鸡商城、翠湖、金康片区为代表的休闲娱乐餐饮版块则因为经营特点和地理自然的优

6、势而发达。在北市区（金实、江东、新迎）、南市区（关上国贸、机场）、西市区（丰宁、西山区人民政府广场）和和平村滇池电影院附近区域等形成了一些餐饮、娱乐购物较为繁荣的区域。总的来说，以一个中心区带多个业态有差异的城市次商圈的城市商业格局已经基本形成。财富中心的定位,正适合站在顺应市场需求和引领消费的前提下;与中心商业区形成连动和错位经营的格局，形成符合区域特性的商业定位.从目前情况分析，几乎所有城市的新商圈呈现如下特征：一、新商圈向社区靠近，向特色靠近，社区商业的梯度开发，标准业态社区购物中心－社区标超－社区便利店

7、。比如大家关注的″５１０１５″，很好地描述了社区新商圈的业态分布，５分钟到社区便利店，１０分钟到达社区标超，１５分钟到社区购物中心。特色商圈是新商圈形成过程中某业种的品类聚合。二、新商圈发展呈羊群效应。新商圈商业地产项目对其具有一定关联性的商业类项目有相当明显的推动作用。三、新商圈更注重新兴业种的丰富。新商圈除了以传统百货店、专业市场做主力商业外，更重要的是在购物之外，增加了娱乐、休闲、文娱之类的商业经营品种。像新西南的影院就释放了这么一个信号。即使在传统的业态中，业种的丰富性也受到了前所未有的关注，像新同仁对

8、同仁街的操作，在招商时就明显增加了在时尚百货业中休闲、娱乐的品类配比。四、新商圈的品牌意思明显增强。作为新兴商圈，这里的商业项目都着眼于未来的商业消费趋势，所以商业品牌意思相对较浓，无论是零售商品品牌还是商品品牌，都在经营中得到一定程度的重视。五、新商圈增强居民消费的便利性，满足了居民消费的多元化需求。20与传统商圈相比，城市新商圈离消费者更近，降低了消费成本，增强了便利性，满足了居民