房地产项目开发计划管理体系的结构评析

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1、房地产项目开发计划管理体系的结构评析业界流传这样一句话，“运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础”。流程和计划在项目运营管理中发挥着重要作用，两者相辅相成。而这里的计划又以项目开发计划最为核心。我们目前所了解到的房地产项目开发计划管理体系以计划分级管控为核心，以阶段性成果管理体系和运营会议管理体系为重要的落地保障。这样的房地产项目开发计划管理体系框架是我们熟知的，但该体系内部的逻辑结构却是需要进一步澄清的，如计划管理的基准、对象和基础是什么？分级计划管理到底该如何分级？什么是阶段性成果？项目计划与阶段性成果是什么关系？什么样的会议能称得上运营

2、会议？运营会议如何支持项目计划的达成？这些都是项目幵发计划管理体系良好运作所必须回答的关键性问题。笔者基于为房地产企业服务的经验总结以及标杆企业的实践提炼，试图回答上述的关键性问题，并与大家探讨房地产项目开发计划的管理思维和管理实践。一、项目幵发计划管理的基准是目标，对象是资源，基础是流程。首先，“项目开发计划管理的基准是目标”。无论是公司经营计划还是项目开发计划的基准都是目标，因为任何一个组织都是为了实现自身的目标而存在的。很多标杆房地产企业在拿到项目时都会设定项目经营目标，项目开发计划以此为基准对资源进行系统安排，来保障项目经营目标的实现。根

3、据企业的管理实践经验来看，往往目标的界定越明确，计划的描述越发有依据。目标的设定越系统，计划的执行落地越有保证。其次，“项目开发计划管理的对象是资源”。项目开发计划管理就是要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标，资源则包括时间、人、财、物等。在现实中，很多房地产项目开发计划的设定和执行，都没有考虑资源配置的可行性，导致了宏伟的目标难以实现，员工士气很低迷，没有完成目标的成就感，有些甚至把整个企业拖垮。而在人、财、物中，人的作用最重要，因为“人才链比资金链更重要”。再次，“项目开发计划管理的基础是流程”。流程的描述给计划设定了实现的路径。很多房

4、地产企业在开展计划运营管理的过程中梳理计划模版就是在做梳理流程的事情，目的在于明晰同类事项的实现路径。任何公司都有自己的流程。一些房地产企业拿到标杆企业的计划模版，感觉很不错，稍微调整一下就准备为其所用，但没有考虑到这些模版里面包含的一个重要内容就是这些标杆企业的管理流程。标杆企业的管理流程与其自身的管理流程是有差异的，他们所面对的资源环境有很大的不同。这时保证计划模版与公司流程体系的一致性，是计划体系落地的一个关键。不然，很可能出现计划管理和流程管理两张皮。最后发现，项目开发计划中的工作与企业的流程操作不一致，项目开发计划的作用就会受到影响。流

5、程管理直接承接了房地产企业组织管控的要求，是房地产企业组织管控意图实现的载体。而计划运营管理中，项目开发计划的基础是流程，因此，项目开发计划体现的也是房地产企业组织管控的意图。二、计划分级管理以管理层级的多少界定计划分级的数量，以流程管理的成熟度判断计划管理的颗粒度。首先，“以管理层级的多少界定计划分级的数量”。计划分级管理是房地产企业组织管控的一个组成部分，体现的思路是“管理聚焦”。由于房地产企业受管理幅度的限制，管理层级增多了。一般而言，企业规模越大，管理层级越多。每个层级必须要将精力集中在自己管理幅度范围之内的事情。高层关注宏观，中层关注中

6、观，基层关注微观。这是企业管理的通用规则，不仅计划管理如此，成本管理、销售管理、财务管理等各业务模块也是如此。既然分级管理是由于管理层级的存在而产生的管理思路，那计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。有些房地产企业设置了里程碑节点计划、关键节点计划、主项计划、专项计划、部门月度计划、个人月度计划就是与该企业的董事长、总裁、项目总经理、部门经理、基层员工的管理层级相对应的。虽然计划可以根据企业管控的要求分成很多层级，但从计划项粗细程度的角度来看，项目开发计划主要是分为两级，里程碑节点计划、关键节点计划和主项计划是一个层级，载体是主项计划

7、；专项计划、部门月度计划和个人月度计划是一个层级，载体是专项计划。而专项计划是从主项计划分解而来，计划项有粗细之分。从这个角度来看，里程碑节点计划、关键节点计划和主项计划主要起管控作用，而专项计划、部门月度计划和个人月度计划主要起执行作用，这也是与“管理聚焦”的思路相一致的。其次，“以流程管理的成熟度判断计划管理的颗粒度”。一个房地产企业不断重复、循环的工作以流程来固化，因为它已经形成了例行的规则。而涉及到一个具体的房地产项目运作的过程，既有以往项目的例行规则，又有本项目的特殊性，项目开发计划包含这两部分内容。流程和计划都是企业管理意图落地的重要

8、工具，两者相辅相成。当一家房地产公司流程体系精细化时，项目开发计划，包括里程碑节点计划、关键节点计划、主项计划、专项计划等，在以往项目的