产业地产财务测算

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1、产业地产项目财务测算模型测算前提1——启动区用地范围＋总用地范围启动区用地范围③①②测算前提2——产品组合产品类型用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）高端人才引致区别墅花园洋房高层会所总计物流产业园区产业用地转让厂房及仓储办公楼及商业配套总计园区生活引致区高层可建设用地合计土地价格及分布区域序号分区项目编号占地（亩）项目公司市场单价（万元/亩）估算说明一物流产业区①②二园区生活引致区③三高端人才引致区④四总计——测算前提3——各地块价格注：锁定价格为某企业方与政府协商确定的价格；市场单价由上述市场分析估算得出；物流产业区转让土地②位置为初定，未来要根据最新规划进行调整小康安置区市政配套区货

2、运仓储区①②启动区范围地块边界③④项目注册资本金项目起始开发年营业税税率所得税税率银行贷款利率不可预见费率股东贷款利率管理费用产业基金贷款利率销售费用测算前提4——基础数据各物业销售价格序号分区物业类型当前市场单价（元/平方米）年增长率1(2013年前)年增长率2(2013年后)估算说明一高端人才引致区别墅花园洋房高层二园区生活引致区高层三物流产业区办公楼及商业配套厂房、仓储设施测算前提5——各物业销售价格各物业建安成本序号分区物业类型市场建安成本（元/平方米）测算建安成本（元/平方米）建筑面积（平方米）一高端人才引致区别墅花园洋房高层二园区生活引致区高层三物流产业区办公楼及商业配套厂房

3、、仓储设施测算前提6——各物业建安成本序号分区项目编号占地（亩）项目公司土地主体开发主体政府返还一物流产业区①集团二园区生活引致区②三高端人才引致区③④⑤测算前提7——各地块操作方式小康安置区市政配套区货运仓储区①②启动区范围地块边界④③⑤测算前提8——开发进程开发分期序号物业20112012201320142015201620174123412341234123412341234物流产业区1.1办公楼及商业配套1.2厂房及仓储1.3产业用地园区生活引致区2.1高层高端人才引致区3.1洋房3.2别墅3.3高层3.4会所市政设施4泰山路二级开发周期物业销售周期一级开发周期用地转让周期缴纳出

4、让金【整体财务状况摘要】项目总投资约亿，总收入约亿，净利润约亿，总投资净利润率约为经济指标汇总表总用地面积转让用地面积自建用地面积自建建筑面积自建容积率自有资金银行贷款产业基金借款股东借款序号项目金额1项目总投资（万元）2总收入2.1销售收入（万元）2.1.1物流产业区2.1.2高端人才引致区2.1.3园区生活引致区2.1.4土地转让2.2政府补贴3不含税总投资（万元）4净利润（万元）5销售净利率（%）6销售毛利率（%）7总投资净利润率（%）8融资前税前财务内部收益率（%）9融资前税前财务净现值（万元）10融资后税后财务内部收益率（%）11融资后税后财务净现值（万元）12静态投资回收期（

5、月）13动态投资回收期（月）（Ic=12%)14保本售价（元/㎡)15开发周期（季度）【总投资估算表】项目总投资约为亿序号项目估算额（万元）一土地成本1土地一级开发成本2二级开发土地出让金3二级开发契税二开发成本1前期工程费2基础设施建设费3建筑安装工程费4公共配套费5其他费用6不可预见费三公司组建及临时办公楼四开发费用1管理费用2财务费用3销售费用五总成本费用（一+二+三+四）六税费（不含契税）1一级开发税金及附加2二级开发营业税金及附加3土地转让税金及附加4土地增值税5土地使用税6所得税七总投资（五+六）【总收入明细】项目总收入约亿，其中销售物业约亿，土地转让约亿，政府补贴约亿开发类

6、别收入类别分区物业类型总计（万元）合计（万元）小计（万元）收入（万元）2011201220132014201520162017二级开发物业销售园区生活引致区高层高端人才引致区高层别墅花园洋房会所物流产业区办公楼及商业配套商业厂房及仓储土地转让物流产业区产业用地一级开发政府补贴启动区居住及产业用地合计注：启动区以锁定价格取地，土地价格高出锁定价格的部分及由此产生的交易税费由政府以补贴的形式返还【税费明细】总税费约亿，其中一级开发税费约亿，二级开发税费约亿开发类型税费类别计算依据计算方式金额（万元）一级开发一级开发营业税金一级开发税金一级开发所得税所得税二级开发二级开发销售税金销售税金别墅土

7、地增值税扣除项目金额增值额适用税率普通住宅土地增值税速算扣除系数二级开发土地使用税土地使用税二级开发契税契税土地转让税金土地转让税金二级开发所得税所得税合计序号开发内容合计（万元）2011201220132014201520162017一土地出让金二开发成本1园区生活引致区高层2高端人才引致区高层3别墅4花园洋房5办公楼及商业配套6厂房及仓储7会所三管理费用四销售费用五财务费用六土地一级开发七公司组建八临时办公楼九总投资（一+...