中山项目定价策略

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1、中山项目定价策略一、坦洲房地产市场分析1.坦洲各楼盘价格：坦洲主要楼盘价格情况表坦洲房价走势时间楼盘2006年9月2007年3月2007年5月州际新天270032003200锦绣阳光250027002800普通、3200（湖景）中澳新城255032003500中澳美丽花园23002800（楼梯楼）、3300（湖景电梯）汇乔花园240028001.坦洲均价走势：近期坦洲均价情况坦洲均价走势图时间2006年9月2007年3月2007年5月坦洲均价2600元/㎡2900元/㎡3100元/㎡3.坦洲房地产市

2、场分析：Ø高速成长期²坦洲房地产市场从2004年1800元/㎡左右上升到目前的3100元/㎡左右，2005年、2006年是一个快速增长期²锦绣阳光花园、州际新天这些大盘的开发，使坦洲高速形成一个板块²坦洲从内需型市场走向以珠海客户为主导的外向型市场²在对接珠海市场的过程中，珠海与坦洲存在的价差，使坦洲的房价急剧上涨²珠海房价近两年高速上涨，也带动了坦洲房价的上涨²坦洲相关的配套设施的追加投入，楼盘的质素的上升，产品的升级，也带来了价格的上涨²三个方面的因素促成了这个时期价格的高速成长Ø市场成熟期²目

3、前正处于这个对接的过程中，这个过程还需要一段时间²当坦洲市场与珠海市场全面对接，坦洲市场将走向成熟期²成熟期的坦洲房价，将随珠海房价的变动而变动4.坦洲房价变动趋势：²2006年9月到2007年5月，坦洲房价均价月均增长2.4%；2007年3月到2007年5月，坦洲房价均价月均增长3.4%²从以上数据可以看出坦洲房地产的市场有加速上涨的趋势5.坦洲未来房价预测：²以2.4%的月增长率，预计到2007年8月份本项目开盘，坦洲均价将达到3300元/㎡²到2008年1月，理论均价将达到3600元/㎡²坦洲

4、房价相关性最大是珠海的新香洲和前山，这两个区域房价的上涨，将对坦洲房价有直接的拉动作用一、珠海房地产市场分析1.珠海各区均价走势：香洲区房价走势图近期香洲区均价情况时间2006年9月2007年3月2007年5月香洲区均价5000元/㎡5800元/㎡6200元/㎡Ø香洲区房产市场²香洲区囊括的范围非常广，包括新香洲、前山、香洲、吉大、拱北等²整个房地产市场成熟而庞大，其增长体现了整体珠海市场成长的趋势近期金湾区均价情况金湾区房价走势图时间2006年9月2007年3月2007年5月金湾区均价2100元/

5、㎡2300元/㎡2500元/㎡Ø金湾区房产市场²金湾区与南屏相连，呈半岛形，海景资源丰富²金湾区的房价涨幅最大，这与金湾相关产业，航空博览业、旅游业的带动有很大关系²近期江门至珠海高速公路开通，交通情况大幅度改善也是重要的因素²香洲区的上班族涌向金湾区购房也是当地房价上涨的主要推力近期斗门区均价情况斗门区房价走势图时间2006年9月2007年3月2007年5月斗门区均价2200元/㎡2700元/㎡2750元/㎡Ø斗门区房产市场²斗门区域面积广大，拥有丰富的温泉和海岸旅游观光资源²珠海的工业区逐渐往斗

6、门搬迁，伟创力等大企业落户斗门²目前斗门新开发楼盘众多，区域板块正在成熟²由于斗门楼盘的强调的高性价比，使区域的价格比较稳定2、珠海房产市场分析：²以拱北为中心，向北扩展，吉大、香洲是成熟的房地产市场集中地²以拱北为中心，向西扩展，前山、南屏是高速成长的房地产市场²再往西边扩展就到了金湾和斗门，市场正处于发展的初期3、珠海房价未来走势：Ø珠海区域发展情况²珠海由于港澳珠大桥和广珠轻规的修建，便捷的水路交通，珠海将成为珠三角东西部的重要交通枢纽中心²连接香港、澳门、广州、深圳四个大都市中心²香港为亚洲

7、金融中心，澳门为亚洲博彩旅游中心，广州为华南的经济中心，深圳为中国高科技产业中心四个中心、四特区的格局构成了珠三角经济圈，经济总量庞大，产业链丰富，是亚洲乃至全世界举足轻重的经济圈²近两年澳门经济快速发展，2006年珠海拱北关口全年通关人数达到了4000多万人次，也为珠海经济高速发展带来了机遇²珠海作为珠三角经济圈里重要的一环，环境优美，经济生活发展程度高，为联合国认定的宜居城市²随着珠三角经济圈经济生活的一体化，珠海市正向理想的居住中心迈进，庞大的外地资本的涌入，房价持续上涨不可避免Ø珠海房价趋势

8、²2006年9月到2007年5月，香洲区房价均价月均增长3%；2007年3月到2007年5月，香洲区房价均价月均增长3.4%²2006年9月到2007年5月，金湾区房价均价月均增长2.4%；2007年3月到2007年5月，金湾区房价均价月均增长4.3%²2006年9月到2007年5月，斗门区房价均价月均增长3.1%；2007年3月到2007年5月，斗门区均价增长0.9%²从以上数据可以看出，香洲区、金湾区房价持续上涨，而且有加速上涨的趋势，斗门房价趋向于平稳4.珠海房