金融调控对深圳房地产市场的影响

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1、金融调控对深圳房地产市场的影响存款准备金制度一向是央行调控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。相对的，在我国存款准备金制度调控效果就没有那么明显了。从宏观面上看，这样的存款准备金调控意图很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足点，应该还是更多地在于推进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行以及

2、民营银行，都具有极其重要的意义。同时，这次上调存款准备金率不仅着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业、中小企业等方面的贷款投放。从微观的资金面上看，金融机构减少可用资金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，新的金融创新产品的出现也达到规避这一政策的效果。再者，随着CEPA的实施，多家香港银行在深圳的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳金融市场，其中的部分会投向房地产领域，可以解决目前金融控制带来的不利

3、影响，同时将风险转移到外资银行。【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。附：20年存款准备金率六次调整★1985年：为克服法定存款准备率过高带来的不利影响，统一为10%。★1987年：为紧缩银根，抑制通货膨胀，从10%上调为12%。★1988年：为紧缩银根，抑制通货膨胀，进一步上调为13%。★1998年3月21日：对存款准备金制度进行了改革，从13%下调到8%。★1999年11月21日：由8%下调到6%。★2003年9月21日：由6%

4、调高至7%。★2004年4月25日：实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率。二、固定资产投资项目资本金比例提高，促进开发商理性投资2004年4月28日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力

5、，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度，深圳市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点，商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83%；新开工面积到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64%。2004年第1季度，深圳市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售

6、面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79万平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。深圳本地市场总体发展较为均衡，并没有出现投资过热的状况，随着该项政策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更好地控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源，而对整体市场供应不会产生多大的影响。深圳地产市场在经历了多次过热之后，已经逐渐趋于理性和成熟，各品牌发展商和中小发展商都在尽力避免地产过热现

7、象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只有长期稳定地发展，才能使整个地产界保持良好的市场氛围，使供需双方共同努力，更加理性地推动深圳地产继续领跑中国地产界。三、实施央行121文件，重在控制市场，减少投机，抑制高消费2003年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。其中规定，如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行

8、按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。近期向银行贷5年以上的款，第一套住房（不包括高档商品房、别墅）的利率可按5.04%的贷款利率计息，而第二套住2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本置业成本的增加会适度减小短期内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪宅依然走俏，客户对银行贷款依赖较小，受