余姚河悦府住宅小区前期物业服务

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余姚河悦府住宅小区前期物业服务招标文件招标人：宁波恒曜房地产开发有限公司代理机构：宁波建拓工程管理有限公司日期：二零一八年六月-34- 目录第一章前期物业服务招标公告……………………………3第二章标的介绍……………………………………………5第三章投标须知……………………………………………19第四章投标文件的编制……………………………………20第五章开标、评标及定标…………………………………24第六章评标标准与评标办法………………………………27第七章合同签订……………………………………………30第八章附则…………………………………………………31-34- 第一章招标公告余姚河悦府住宅小区前期物业服务招标公告一、招标人和代理机构的名称、地址和联系方式招标人：宁波恒曜房地产开发有限公司地址：宁波市余姚低塘街道洋山村联系人：侯梦宇电话：18505752350代理机构：宁波建拓工程管理有限公司联系地址：余姚市白云商贸中心577室联系人：徐工虞工联系电话：0574-222201382222013513335847771传真：0574-22220135二、招标物业的名称、地址、物业概况 1、物业名称：余姚河悦府住宅小区2、物业地址：余姚市低塘街道洋山村3、物业概况：(1)总用地面积：164097.00平方米(2)总建筑面积：498991.14平方米。其中地上362427.87平方米（商业10086.85平方米、住宅345840.67平方米、物管等配套用房6500.35平方米），地下136563.27平方米。机动车总停车位：3841个，其中：地下3786个，地上55个。非机动车车位：5459个，其中：地上非机动车位3398个，地下非机动车位2061个。(3)建筑性质：住宅（4）户数：2767户三、投标单位资质条件1、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力的物业服务企业。2、拟派项目负责人需提供担任过项目负责人的项目所在地物业主管部门出具的信用证明（无不良行为记录证明），物业企业提供企业所属地物业管理部门出具的信用档案证明。-34- 3、外地企业必须在投标截止日期前办理进城备案手续。四、投标保证金：人民币壹万元整（￥10000）。投标保证金由余姚市公共资源交易中心实收代收代退，收妥抵用（即到账）截止时间：2018年7月4日上午10:00，各投标响应方以本单位开出的转账支票（必须实时清算）、银行汇票或电汇形式缴入余姚市公共资源交易中心帐户，并在备注栏中注明该项目名称。投标保证金收款单位名称：余姚市招标投标中心开户行：上海浦东发展银行宁波分行余姚支行账号：94060155260000269五、获取招标文件投标人可直接点击此公告后“招标文件附件”进行下载。招标单位统一制作的封面，到余姚市公共资源交易中心一楼11号窗口领取。六、投标文件提交截止时间、地点截止时间：2018年7月5日9:00，逾期提交的投标文件将不予接收。提交地点：余姚市公共资源交易中心七、开标时间、地点时间：2018年7月5日9:00提交地点：余姚市公共资源交易中心本招标公告与招标文件内容如不一致，以招标文件为准。八、本次招标公告刊登在1、宁波市公共资源交易网余姚分网（www.yyztb.gov.cn)2、余姚日报、宁波日报3、宁波市物业管理协会网站招标人：（盖章）代理机构：（盖章）2018年6月15日2018年6月15日-34- 第二章标的介绍根据国家《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经余姚市住房和城乡建设局审核，余姚市公共资源交易管理办公室备案，决定对余姚河悦府住宅小区的前期物业管理服务进行公开招标。一、招标项目基本情况余姚河悦府住宅小区为精装修高层住宅项目，由宁波恒曜房地产开发有限公司开发，座落于余姚市低塘街道洋山村。东至规划路（现阶段为村道），南至半山堰江，西至黄湖横槽江，北至329国道。物业类型：1栋24层住宅，2栋30层住宅，8栋32层住宅，18栋8层住宅，1栋2层商业综合楼及沿街底层商铺组成。（一）主要经济技术指标规划用地面积164097.00容积率2.2绿地率40.24%绿地面积66037.46平方米建筑密度21.21%建筑占地面积34807.12平方米机动车停车位地下3786个地上55个非机动车位地下2061个地上3398个电梯79台户数2767户建筑面积地上362427.87平米住宅1F-4F77091.85平方米5F-11F102520.04平方米12F-24F93756.52平方米25F及以上72472.27平方米商业10086.85平方米物业管理经营用房1696.36平方米物业管理办公用房1219.49平方米-34- 养老用房862.41平方米公建配套其他3199.5平方米（配电房消防控制室等）地下136563.27平方米最终的经济技术指标以有关单位确认的为准。类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）住宅29幢61单元345840.67平方米商业用房10086.85平方米集中停车库1处136563.27平方米物业管理经营用房1号楼一层东侧、2号楼一层西侧、10号楼一层中间3处1696.36平方米物业管理办公用房1号楼一层西侧、10号楼一、二层中间、11号楼一层中间3处1219.49平方米社区用房4号楼一、二层东侧1处814.54平方米地下室1个136563.27平方米变配电房12处2179.06平方米专变5号楼107.12平方米监控室、消控室32号楼1间70平方米居家养老活动室12号楼1处862.41平方米备 注上述面积数据为暂估面积。最终面积为房管部门实测为准。（二）建筑及公用设施1、出入口：-34- 本小区实行封闭式管理，共设置出入口4个。人行主出入口设置于北侧中间位置，朝向329国道；车行主出入口设置于小区东侧中间位置，朝向规划路（现阶段为村道）；次出入口位于南侧中间位置，跨过半山堰江，朝向规划路；另一个次出入口位于西侧中间位置，跨过黄湖横槽江，朝向规划路。2、环卫设施：垃圾清运：在每栋楼梯间入口处设置分类垃圾桶，业主的生活垃圾按楼层由专人定时定点上门收集至垃圾中转站。在装修期间设置专门的装修材料堆放点和垃圾收集点。化粪池设置11个。3、智能化系统：智能化设计主要以下子系统：（1）入侵报警系统（2）视频安防监控系统（3）电子巡更系统（4）楼宇可视对讲系统（5）停车库管理系统（6）楼宇自控系统（7）防雷接地系统（8）监控中心建设（9）有线电视、电信网络入户（10）综合管路系统（11）除霾新风系统（12）单元中央空调4、文化休闲设施：小区设有1个大型音乐喷泉人工湖及1个景观喷泉，另社景观中心区，配有小型花架、碎石铺路、休闲桌椅、室外健身娱乐设施。同时设置综合楼会所、自营店、内部配备室内恒温泳池、室外露天泳池、运动商店、琴房、桌球室、乒乓球室、健身房、红酒雪茄吧、茶艺室、棋牌室、儿童游乐区……提供给小区居民一个可以休闲、健身和娱乐的良好环境。5、电梯：共设有电梯79台，配备高层住宅电梯36部；小高层电梯43部。（三）结构高层住宅，结构形式均为现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构；小高层住宅，结构形式均为现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构；（四）给排水-34- 1、水源由周边市政道路向本工程各地块各引入二根DN200的给水总管，经水表井后分成生活给水系统和消防给水系统，室外消防系统成环状布置。2、给水：是否市政直供水有，是否有水泵房有。有12台水泵，功率分别为9台18.5KW，3台7.5KW；消防水箱1个；地下消防水池1个。3、排水：生活污水与雨水是否分流是；室内粪便污水与洗浴废水是否分流否；住宅厨房排水设置情况接入废水管，有化粪池共11个。4、供水系统：四层（含）以下采用市政直接供水，五层以上采用增压供水,采用一户一表计量，自来水公司入户抄表。（五）电器设施1、电源等级：电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，监控室等用电为一级负荷；其余设备用电为二级负荷。2、公共照明系统：住宅公共区域设置应急照明和普通照明，均采用感应自熄开关控制，其中应急照明带强启功能。地下室设备房间照明采用就地控制、车库照明采用集中控制。地下车库灯和楼道灯等公共照明由物业管理维护，路灯121只，每只功率18w；地下车库灯3500只，每只功率28w；楼道灯是采用声光控，共6938只，每只功率9w。3、楼层表箱采用电力电缆电线连通。系统采用断路器作短路、过载保护并设置漏电保护装置。4、计量方式：住户计量为一户一表；商业用房在一层设相对集中表箱，采用一户一表计量，自来水公司入户抄表。5、所有电力分表需单独开户。（六）弱电系统-34- 1、电信通信系统(固话及宽带)：住宅电话按每门户考虑；通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设1个信息点。小区共计需安装约2767个信息点。2、有线电视系统：每套配设1只电视用户终端。3、公共广播系统：地下车库、公建、室外道路设置公共广播系统，系统采用定压传输方式。系统扬声器在消防时均能强切作消防广播用。机房与消防中心合用。4、保安监控系统：是否与消控室在同一位置是，是否有可视对讲系统有。是否有家庭安全防范报警系统有，功率/；是否有电视监视系统有，功率14KW；是否有背景音乐广播系统有，功率5KW；是否有周界红外报警系统有，功率1KW；是否有电子巡更系统有，功率1KW。（七）消防系统1、室内消防系统：设有室内消火栓系统、喷淋系统及灭火器。2、室外消防系统：在室外给水管上布置室外消防栓，室外消防栓间距不大于120m，水压保证不小于0.1MPa，室外设消防接合器。3、火灾自动报警系统：火灾自动报警系统：在各公共部位位置设火灾自动报警系统；消防控制室与监控制均设于32号楼位置。4、灭火联动控制系统：有。（八）太阳能热水系统所有高层及小高层逆二层采用屋顶分户太阳能热水系统，每户太阳能设备均能独立运行使用，集热器安装于屋顶，分散式安装户数共230户，采用一户一系统。（九）无障碍系统-34- 每栋单元门前入口处设置无障碍坡道，与场地外人行通道无障碍连通；住宅电梯均为无障碍电梯，并设置无障碍标志。二、物业资金和用房配套招标单位根据余姚市人民政府办公室关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见规定，配套下列资金及用房：（一）物业资金组成：前期物业服务费、物业保修金、专项维修资金、首次业主大会会议的筹备经费。（二）物业管理办公用房按不小于3‰比例配置，位于1号楼一层西侧、10号楼一、二层中间、11号楼一层中间，建筑面积为1219.49平方米。物业管理经营用房按不小于4‰比例配置，位于1号楼一层东侧、2号楼一层西侧、10楼一层中间，建筑面积为1696.36平方米。社区用房按不小于2‰比例配置，4号楼一、二层东侧，建筑面积为814.54平方米。以上物业资金及用房的数量以竣工验收后有关部门核准为准。移交给物业管理的办公用房、物业管理经营用房仅适宜于物业管理办公、经营之用，以房屋登记用途为准。三、前期物业服务内容和要求（一）、前期物业服务内容根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，确定余姚河悦府住宅小区的前期物业服务内容：1、物业管理区域内物业公共部位、公共设施的维修、养护和装修的管理。2、物业管理区域内道路、排水设备等公共设施的使用管理和维修养护。3、物业管理区域内绿化养护和管理。-34- 4、配合公安部门做好治安及公共秩序的维护。5、物业管理区域内房屋共有部分和公共场所的保洁。6、物业管理区域内车辆进出（包括机动车和非机动车）及停放的管理。7、法律政策及合同规定的其它事项。有条件时，接受供电、供水、通讯、有线电视、邮政等专业机构的有偿委托，扩充物业管理内容。（二）、前期物业服务要求余姚河悦府住宅小区的前期物业服务按以下服务标准实施。按专业化的要求合理配置管理人员，包括：管理人员、保安人员、保洁人员、绿化维护人员、工程管理人员等。服务标准：项目序号服务内容服务要求备注综合管理服务1管理处设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2管理人员要求（1）管理处配置不少于29人，其中项目经理不少于2人；财务人员不少于4人、总后勤不少于4人；主管不少于4人、管家不少于15人；（2）管理处主任具有2年以上相应任职经历，管理人员中30%以上具有大专以上学历。（3）管理人员100%持有物业管理上岗证书（其中新聘管理人员在1年内取得物业管理上岗证书），特种作业人员100%持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。（4）公司员工统一着装、佩戴标志，语言、行为规范，服务主动、热情。3日常管理与服务（1）与委托方签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定物业服务项目、内容及收费标准。（2）导入服务质量管理体系，实施完善的物业服务方案。（3）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，并按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况，做到运作规范，账目清晰。（4）建立档案管理制度，包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等，各种基础资料、台帐、图册健全，装订整齐，保存完好。（5）制定房屋装修巡视制度，每日巡视1次以上。（6）成立16小时值班的“服务中心”-34- ，实行统一受理服务制度，公示服务联系电话，受理业主、使用人的咨询、投诉和费用缴纳；对业主或使用人的投诉在24小时内答复或报有关部门处理。（7）24小时受理业主或使用人报修，急修10分钟内到现场处理。（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的80%，每年度业主满意度不低于80%。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（10）能提供6种以上特约服务（有偿）和6种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织2次以上社区活动。（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。4其他服务免费提供以下服务：（1）冬季为单元门把手套防护套并定期清洗。（2）服务中心设置特定区域用于代收快递，公共区域内设置快递自提柜。（3）钥匙托管服务为业主定期开窗通风。（4）购置红地毯、花拱门为业主乔迁、新婚使用。（5）定期推出上门居家服务例清洗空调扇叶、量血压。（6）公共休闲区域购置坐骑、遮阳伞。（7）提供尊享式管家服务，每800户配管家1人，24小时服务。项目序号服务内容服务要求备注公共区域清洁卫生1人员配置人数配置40人以上，并实行16小时保洁工作制度。2公共部位和公共场地保洁（1）楼内地面每日清扫1次，拖洗1次，其中门厅地面每日清扫、拖洗2次以上；大堂、门厅的花岗石、大理石每2个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。（2）道路地面干净，地面垃圾滞留时间不超过2小时。（3）沿街人行道每日清扫6次以上。（4）明沟每日清扫1次，明沟无杂物、无积水。（5）天台、屋顶保持清洁、无垃圾。（6）公共门、窗等玻璃每周擦拭1次，其中门厅玻璃每日1次，目视洁净、光亮、无灰尘。（7）天花板每周除尘1次，目视干净，无蜘蛛网。（8）水景每日2次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味；水景每月清洗1次及更换水体，并种植相应植物，提高观感。3公共设施保洁（1）载人电梯保持整洁通风，楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹1次，保持干净、无灰尘。（2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等每周擦抹1次，目视无灰尘、无污渍。（3）垃圾厢（房）有专人整理，生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗2次以上，垃圾厢（房）整体清洁，无异味，灭害措施完善。（4）果皮箱、垃圾桶合理配置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。（5）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。-34- 4垃圾收集（1）有电梯房屋按楼层设置垃圾收集点，无电梯房屋按单元设置垃圾收集点，每日16小时循环清理（不小于2次），收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。（2）定点收集装潢垃圾，每2日清运1次。5其他（1）实行保洁巡查制度，无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。（2）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，不听劝告的报告有关部门。（3）配合社区，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。春秋季每月1次，每单元安装灭蚊灯，单元门口绿植上放置苍蝇笼。项目序号服务内容服务要求备注公共区域秩序维护1人员要求（1）保安配置65人及以上，含部门管理人员及队员。（2）专职保安人员中35周岁以下的人员占总数的70%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（3）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（4）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（5）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人执勤，7：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）控制外来人员进入小区，通过对讲系统联系业主，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员按指定的时间和路线每1小时巡查1次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，5分钟内赶到现场，采取相应措施。4技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，保安人员5分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的防火应急预案演习。（4）定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。（5）-34- 做好防火防盗安全宣传工作，不定期组织安全讲座。（6）单元大堂窗户装限位器。5车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁1次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险品存放。（4）地库单元入口放置便民手推车，张贴防尾随温馨提示。（5）各地库出入口旁边固定位置放防洪沙袋、防洪挡板。项目基本条件服务内容要素养护要求（植物）备注公共区域绿化日常养护1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。2、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。人员和设备 绿化人员要求配置11人及以上，包含管理人员及绿化维护工。-34- 3、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花镜面积占绿地总面积的0.5%以上。4、绿地保存率，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。草坪修剪草坪保持平整，草高不超过8㎝。清杂草每年清除杂草7遍以上，杂草面积不大于5%。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上。病虫害防治及时做好病虫害防治。 其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。树木修剪乔、灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于5遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于3次，基本无枯枝。中耕除草、松土适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种，生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。病虫害防治防治结合，及时灭治，主要病虫害发生低于5%。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空挡。花坛花境布置1年中有3次以上花卉布置，3季有花。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过5处。修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次。病虫害防治适时做好病虫害防治。项目序号服务内容运行、保养、维修服务要求备注公用配套设备设施日常运行、保养、维修1人员和设施要求（1）维修技工配置13人及以上，包含管理人员和一般维修工。（2）人均休闲活动中心、场地面积0.5平方米以上，且固定休闲活动场所300平方米以上；具有3项以上的娱乐活动设施。2公建配套设施用房每季1次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次。每天巡视公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好。墙面、顶面粉刷层无脱落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。每季检查1次屋顶，并及时修理，无跑、冒、滴、漏和四害现象。3小区消防及通风设施、设备消防泵、增压送风、排烟设备每月启动1次，每季保养1次，保证其运行正常。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。消防栓每月巡检1次，消防栓箱内各种配件完好。每季检测1次探测器，不合格的应当调换。每季检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。单元大堂中央空调每日巡查1次，每季度清洗1次，除霾新风系统每日巡查1次，防火门、防火卷帘门运行良好。4电梯载人电梯24小时正常运行。按规定聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。5公共照明及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及小区内属物业管理企业管理的楼道灯（包括地下室照明设备）、街坊灯亮灯率在99%以上。6排水管道每月1次对小区排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次），人行车行位置加铺铁皮。7楼道粉刷楼道内墙面每3年粉刷一次。8围墙每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。-34- 9道路、场地等每周1次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。10休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复、无破损、无积水，侧石平直无缺损。11室外健身设施、儿童乐园等每日1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用，标识常新（如需更换的除外）12安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每半个月检查1次，保证标志清晰完整，设施运行正常。13其他服务征询业主意见，在公共区域内设置公共晾晒区便于大件物品的晾晒6、人员配置表：名称人数配置位置经理办公室10人项目经理2人、财务文员4人、总务后勤4人服务中心83人主管4人、管家15人、维修技工13人、环境管理员40人、绿化管理员11人物业管理部69人领班4人、物管员65人合计162人四、前期物业综合服务收费标准前期物业综合服务收费必须遵循质价相符，本小区物业收费标准为：1、住宅：按建筑面积1-4层每月每平方米1.9元；5-11层每月每平方米2.1元；12-24层每月每平方米2.25元；25层及以上每月每平方米2.4元。（均含能耗费用）2、商业用房：每月每平方米3.8元。3、地下室部分：地下车位公共设施使用费，每只每月50元。4、装修垃圾清运费：按建筑面积住宅3元/平方米，非住宅4元/平方米。五、投标人资质条件-34- 1、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力的物业服务企业。2、拟派项目负责人需提供担任过项目负责人的项目所在地物业主管部门出具的信用证明（无不良行为记录证明），物业企业提供企业所属地物业管理部门出具的信用档案证明。3、外地企业必须在投标截止日期前办理进城备案手续。六、相关说明：1、前期物业管理开始时间为合同签订之日起，至小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2、合同期满后，街道社区、主管部门及建设单位对中标单位工作服务业绩进行评比,由业主委员会决定续聘或解聘。3、标书中已注明设施及标识牌、果壳箱、岗亭等有开发单位必配设施设备外，若投标人提出需增设备，可在标书中列明，中标后在委托合同订立时可与招标单位协商，并按双方协商确定的内容在承诺期限内予以实施。4、标书中具体待定的配套设施，投标人可提出合理性，可行性建议，对于合理性建议招标单位视可行情况将予以考虑。5、中标单位与招标单位在中标通知书发出后3日内签订物业服务合同及地下设备内部管理合同，在工程进展到一定时间，由建设单位通知中标方派人参与基础设施建设（消防、暖通、电力、供水、绿化、智能化系统）等。　　6、招标单位为中标单位的前期物业服务提供合理办公场所及必需的条件。7、尚未出售和交付给买受人房屋的物业综合服务费，由物业服务企业按照文件规定向建设单位收取。8、中标单位参加年度等级和物价考核，业主委员会成立后物业收费标准可遵循有关规定制定。9、中标单位不得采用转包、转让或其他未经招标单位和物业主管部门同意的方式转移中标结果。-34- 10、招标文件内的有关设施设备等内容，投标人在制作标书时可向招标单位查询。七、管理要求1、中标单位在前期物业管理阶段必须按照招标文件要求及相应法规政策进行管理。2、建设单位将提供经过验收合格的房屋和附属设施，并在交付使用前交由物业服务企业验收，物业服务企业制定相应的验收计划书面告知建设单位认可并实施，物业服务企业如未按验收计划规定反馈验收结果，视作验收合格。物业服务企业应积极配合建设单位做好验收交付工作。3、建设单位在房屋及附属设施交物业服务企业验收的同时派设备管理人员进场，提供设施、设备的使用说明书，明示操作规程和要领，提供相关的资料，将相应建设施工单位（含供应商）名称、保修期、联系人、联系方式告之物业服务企业。同时安排物业人员接受必要的设备、设施操作培训，培训时间原则上一次，管理人员应选派有一定基础或有相应学习能力的人员参加，管理人员须经培训考核合格后方能上岗。4、物业服务企业应按照《前期物业服务合同》的要求完成机构组建、物业人员招聘和上岗培训工作，确保提供相应的物业服务。5、物业服务企业应在本项目预售前拟订《前期物业管理服务协议》，并协助建设单位完成《临时管理规约》的起草，建设单位应该将《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》作为安置协议的附件，在签订安置协议时与客户一并签订。6、建设单位楼盘主体竣工前提出项目的标识系统设计，物业服务企业应对标识系统提出意见，标识系统由建设单位在楼盘交付前实施完成。7、物业服务企业按宁波市住房和城乡建设委员会关于全面推进“阳光物业”工作的指导意见（甬建发【2017】135号文件）做好相关工作。-34- 八、奖惩措施1、中标单位必须参加物业主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书中的承诺目标，委托方可终止物业管理委托合同，中标单位承担违约和赔偿责任。2、中标单位未达到物业考核各项指标、委托要求和承诺目标，有可能被物业主管部门列入物业信用体系的不良行为记录，并有可能下调原定物业服务收费标准的处理。九、其他事项违反招标文件规定及在投标过程中违法、违纪、弄虚作假，以任何方式采取不正当竞争手段或者采用转包、分包、戤户等手段转移中标结果，一经查实，按规定取消投标资格，已中标的立即终止委托服务合同，一切后果及经济损失均由责任者承担。第三章投标须知一、投标依据1、国家、省、市及余姚市的物业管理相关政策、法规；2、《余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法》；3、《余姚河悦府住宅小区前期物业服务招标文件》。二、投标程序（具体时间与招标公告一致）1、2018年6月16日起，各符合条件的物业服务公司在网上下载招标文件，并按时向余姚市公共资源交易中心缴纳投标保证金10000元,保证金缴纳方式详见招标文件。2、下载标书后至2018年7月4日，投标人制作投标。3、2018年7月5日9:00时之前，投标人携密封的主、附属投标书到余姚市公共资源交易中心投标，招标人记录查验。4、2018年7月5日9:00召开开评标会议。三、招标文件修改与澄清:-34- 1、为了便于投标人获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决,必要时投标人将被公开参加现场答疑会,并对招标项目的现场环境进行勘察,以获取编制投标文件和签署合同能够所需资料.2、投标人在收到招标文件之后,若有意见需要澄清,应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出,招标单位通过投标答疑予以解答.第四章投标文件的编制本次评标分主标书评议和公开陈述、答辩评议两个阶段，为显示公正、公开的原则，要求本次投标分主投标书（标书评议内容）和附属投标书（现场陈述内容）二部分，内容和编制要求如下：一、主投标书的项目和要求（一）主投标书的项目1、整体管理方案及策划体现整体管理方案的中心立意，要求表现管理方案的水平、特色及创新点，明确管理措施、服务意识、行为要求的合理定位，体现社区文化、环境文化的物业管理模式。2、管理机构设置和规章制度（1）机构设置、组织框图、工作流程及激励机制、监督机制、自我约束机制等；（2）规章制度：公众制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及企业内部激励、监督、反馈机制等、企业的近期目标、远期规划；（3）物业用房、设施、配备的利用，办公室装备配套，操作人员的妥善安置、设施折旧安排。3、管理人员配备和管理（1）管理、操作人员配备、技术人员按一定比例配置。（2）人员录用与考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制；（3）人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。4、各项管理服务承诺指标达标率为：-34- （1）房屋及配套设备、设施完好率99%；（2）房屋零修、急修及时率99%；（3）维修工程质量合格率100%；（4）绿化完好率98%；（5）保洁率99%；（6）道路完好率95%；（7）住户投诉处理率100%；（8）物业综合服务费收取率98%；（9）居民对物业管理满意率95%；（10）消防火灾发生率0.5‰以下；（11）治安事件发生率0.1‰以下。5、物业企业管理方案（1）房屋设施、设备管理、维修管理实施方案；（2）市政等公共设施管理具体实施方案；（3）环境卫生的具体实施方案；（4）绿化养护管理的具体实施方案；（5）公共秩序的维护及治安配合具体实施方案；（6）消防、安全管理实施方案；（7）各类管理档案的建立与管理。6、社区建设（1）配合卫生城市建设及社区居委会文明治理工作开展活动；（2）三大服务（常规性、委托性及特约性）内容及便民服务措施，分为有偿、无偿服务项目和收费标准。7、前期管理措施（1）前期管理：人员安排、管理、监督、配合方案；（2）入住管理：入住公约、手续及便民措施等方案；（3）管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作；-34- （4）装修管理：依据法规管理装修、违章搭建、房屋外观方案；（5）安全防范措施：车辆进出、流动人口、噪音控制等。8、维修养护计划和措施（1）房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及措施；（2）日常养护计划，住户报修、维修回访制度等；（3）公建配套设施、设备及各类管线的管理措施。9、创新措施（1）摄像监控系统设备管理维护；（2）管理现代化：办公、财务、住户档案资料的计算机应用。10、企业经济效益（1）按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书；（2）分析盈亏情况，列出三个年度持平计划和增收节支计划；（3）建立收支公开、监督制度。（二）主投标书的文书要求1、主投标书可采用文字说明、表格相结合的形式，装订次序为目录、文字说明、表格；统一按日常通用A4中性纸、每页27列×24行、仿宋（GB2312）3号字体打印，居中显示页码；表格要求横向统一制作，表格中文字要求仿宋（GB2312）小四号字体，文中无涂改、无彩色字体及印刷、无水印等特殊标记；竖向装订成册，封面用招标单位统一制作的封面，以粘贴方式，不得打孔或作明显有违招标书规定的装订方式，一式7份。2、主投标书通篇不能出现投标单位名称字样、加粗、倾斜等提示性信息、不得有投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。３、主标书必须有目录，以方便阅读。二、附属投标书的内容和要求（一）附属投标书的内容和要求-34- 1、投标单位名称、地址（封面加盖投标法人单位及法定代表人印章）；2、投标函（附件一）；3、投标单位营业执照副本复印件；4、外地企业提供进城备案证明复印件；5、投标单位概况、规模（复印件加盖公章）、人员结构、运作特点、管理业绩（合同复印件加盖公章）、获奖情况（附获奖证书复印件）、企业发展方向；6、投标单位法定代表人、接管投标管理部主任和部门负责人履历表（名字、简介、学历、职称、职务、工作经历）和专业资格证书（复印件）；7、答辩人员2-3名，其中一名为法定代表人或委托代理人，一名为招标项目接管的管理处主任（附物业管理企业经理上岗证、物业管理简历）。8.各投标人答辩人员须提供在投标单位工作近3个月的证明，要求提交劳动保障部门出具的最近三个月由投标单位（或投标单位下属分公司）为其缴纳养老保险的社保证明，投标时须携带证明原件备查；9、授权委托书（附件二，如法定代表人本人亲自参加的，则无需提供）及答辩人员（2-3名）身份证复印件，投标时携带身份证原件备查；以上资料须按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司公章，同时按上述要求携带的原件由招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，投标都将被拒绝。投标人必须对所提供资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格，并报请主管部门依法查处。三、投标书外包装要求-34- 1、主投标书和附属标书要求分开装订分袋包装，同时装入一个文件袋内。2、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。3、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在封口处加盖投标单位的公章和法定代表人印章。第五章开标、评标及定标一、开标1、开标会议由招标人指派的工作人员主持，余姚市公共资源交易管理办公室派员现场监督;2、投标人的法定代表人或其委托代理人应随带本人身份证（原件）准时参加开标会议,否则视为放弃投标;3、投标人代表查验投标文件密封情况,对符合包封要求的经确认无误后当众拆封唱标。二、评标1、评标委员会组成招标人根据招标项目特点依法组建评标委员会，人数为7人（含）以上单数；2、评标原则（1）评委应坚持客观、公正原则，公平对待所有合格的投标人；（2）评标必须以招标文件中各项规定条件为准；（3）评标委员会成员必须严格遵守评标纪律，认真履行专家职责。3、评标程序（1）评标委员会评审工作分资格性审查和符合性审查两个阶段，应先对所有投标文件的完整性、有效性及投标保证金等方面进行审查，符合要求的投标文件方可进入实质性符合审查；（2）评分采用百分制，以“0.1”分为最小记分单位。分值按主标书58分、现场陈述答辩42分的比例组成，合计评分值为100分；-34- （3）主标书评审阶段。招标人工作人员将主标书分发给评委，评委独立完成主标书的评审工作，评分表经评委评分、签名后装入文件袋中封存，粘合处签字。（4）现场陈述和答辩评审阶段。评委拟题可参阅主标书和附属标书，应围绕招标物业特点及招标文件、投标文件具体内容，提问应简洁明了、针对性强。在一个投标单位现场陈述和答辩结束后，独立评分，现场陈述和答辩评分表经评委签字后交招标人工作人员收存，招标人工作人员现场统计现场陈述和答辩评分表。4、评审过程中，凡出现以下情况之一的投标文件将被视为无效标，不进入实质性符合审查及打分：（1）投标文件未按规定密封、签署、盖章的；（2）未按招标文件说明的主标书和附属标书的规定制作；（3）主投标书中出现（或示意）投标单位名称；（4）收费测算标准、收费内容与招标文件不符；（5）标书未在规定最后时限前送达指定地点；（6）未交纳投标保证金或投标保证金交纳不符合规定的；（7）投标单位未参加评标会议；（8）凡发现有两份或以上投标文件相互之间有特别相同或相似之处，且经询标澄清，投标人无令人信服的理由和可靠证据证明其合理性的，经评委半数以上成员确认，其投标文件按无效标处理。5、评审过程中，凡出现以下情形之一的应予以废标：（1）评审后，对招标文件作出实质性响应的投标人不足3家；（2）出现影响招标公正的违法、违规行为的。三、定标-34- 1、招标人工作人员对投标单位的主标书评分值、现场陈述和答辩评分取平均分，并将主标书及现场陈述和答辩评分值平均得分值相加后作为投标单位的最终综合得分，从高到低排序，得分最高的为预中标人；若综合得分相同，以主标书分数高的单位为预中标单位，现场公布。2、评标委员会拟制评标报告，推荐综合得分最高者为第一中标候选人。3、第一名放弃成交或被取消成交资格的，由第二名为中标人。第一名放弃成交资格的，除投标保证金不予退还外，同时将相关情况上报市招管办。四、公示采购代理机构应当自评审结束之日起2个工作日内将评审报告送交采购人。采购人应当自收到评审报告之日起5个工作日内在评审报告推荐的中标候选人中按顺序确定中标人。采购人或者采购代理机构应当自中标人确定之日起2个工作日内，发出中标通知书，并在余姚市公共资源交易中心网站公告采购结果。五、投标保证金1、投标单位有下列情况，不退回投标保证金。（1）投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权。（2）中标单位未在规定期限内签署合同。2、投标保证金的退还：（1）未中标单位，在中标公示结束后的三个工作日内退还（不计息）；（2）中标单位在合同签署后七天内退还。六、投标文件处理中标单位的投标文件将成为物业管理服务合同的有效组成部分。未中标单位的投标文件不予退回，并且不支付标书制作所需的相关费用。-34- 第六章评标标准与评标办法一、主标书评分细则物业管理主标书评分细则（58分）序号项目内容分值评分细则一物业管理服务的整体方案（8分）根据有关法规、政策、结合本小区建设特点，整体策划方案定位准确，思路新颖，管理目标清晰明确，服务措施合理可行8优：6-8分良：3-6分以内一般：0-3分以内二管理机构及管理制度（8分）管理机构设置合理、管理构架和各部门职责明确，工作流程科学、高效4优：3-4分良：2-3分以内一般：0-2分以内管理、激励、监督、反馈等各项规章制度健全、规范，操作性强4优：3-4分良：2-3分以内一般：0-2分以内三人员配备和管理（6分）各类人员配备齐全合理，人员录用、培训与考核有计划、有标准，有措施以及奖罚淘汰等相关工作机制。6优：4-6分良：2-4分以内一般：0-2分以内四各项服务承诺指标响应情况（1分）详见招标文件1响应招标文件要求得1分，不响应不得分五物业企业管理方案（5分）管理目标明确，方案切实可行，具体措施扎实齐全5优：4-5分良：2-4分以内一般：0-2分以内六社区建设（5分）积极开展各类社区活动，有方案、有计划；配合各类社区创建活动措施有力，方法得当5优：4-5分良：2-4分以内一般：0-2分以内七前期管理服务措施（10分）有招标文件明确规定的前期管理的服务内容与措施手段，制定合理，切实可行8优：6-8分良：3-6分以内一般：0-3分以内其它先进的服务理念与特色服务内容与响应措施2优：1-2分良：0-1分以内一般：0分八物业维修养护计划（6分）结合房屋各部分和相关设备设施的使用年限，制定招标文件要求的各类维修养护计划，切实可行6优：4-6分良：2-4分以内一般：0-2分以内九创新措施（3分）智能化系统在本项目管理服务中的应用，应急预案齐全3优：2-3分良：1-2分以内一般：0-1分以内其它创新措施-34- 十成本预算（6分）物业服务收费测算思路清晰，数据真实，科学合理，有合理的利润；建立收支公开，监督制度；有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲6优：4-6分良：2-4分以内一般：0-2分以内二、现场陈述、答辩评议1、投标单位可指派2-3名答辩代表（一名法定代表人（确实不能出席，可选定委托代理人）和一名接管项目经理）随带身份证、法定代表人证明或其委托代理人手续在评标大会前半个小时到达会场，向招标人递交答辩人员名单、简历。2、在余姚市公共资源交易管理办公室监督下，投标单位抽取答辩顺序。3、各投标单位陈述、答辩时间限30分钟，前10分钟为答辩人员介绍、附属标书和主标书重点陈述（企业简况、投标书重点、管理设想、承诺措施）；后20分钟为答辩时间，由评委自由提问，提问时间不超过半分钟，投标单位每次答题时间不超过3分钟。4、评委在投标单位答辩后评分，评分表签字后交招标人，由招标人当场统计答辩单位现场分数。5、各投标人现场陈述、答辩最终得分按各评委打分取平均分的方法确定。6、现场陈述、答辩评分细则。-34- 物业管理投标单位现场陈述、答辩评分细则（42分）序号项目内容和标准分值评分细则一管理业绩（10分）投标人有签订过商品房住宅小区（建筑面积40万平方米以上，不包括安置小区）前期服务项目合同的，每一个项目得2分，本项最高得10分，提供政府部门备过案的合同复印件或政府部门备案证明加盖公章，时间以合同签订日为准。10每一个项目得2分，本项最高得10分二荣誉（6分）投标人物业管理的商品房住宅小区（不包括安置小区）在获得省级物业管理示范住宅小区的，每个得3分；获得地市级物业管理示范住宅小区的，每个得1分。同一小区不同时间获得多次荣誉的，只能计最高级别的一次；获得不同级别荣誉的小区，只能计最高级别一次。（提供获奖证明加盖公章）6本项最高得6分二质量体系证书（3分）ISO9001:2008质量管理体系认证证书（复印件加盖公章）ISO14001:2004环境管理体系认证证书（复印件加盖公章）OHSAS18001:2007职业健康安全管理体系认证证书（复印件加盖公章）3每一个得1分，最高得3分三现场陈述与答辩（23分）按招标文件要求陈述内容，重点突出，条理清晰5优：4-5分良：3-4分以内一般2-3分以内差：0-2分以内对本项目的认知、熟悉程度5优：4-5分良：3-4分以内一般2-3分以内差：0-2分以内政策及专业知识应用水平5优：4-5分良：3-4分以内一般2-3分以内差：0-2分以内仪容、仪表等综合印象4优：3-4分以内良：2-3分以内一般：1-2分以内差：0-1分以内答题针对性强，准确性高，逻辑严密；答题内容符合物业管理相关法规、政策；答题简洁，并有一定的创意和深度4优：3-4分以内良：2-3分以内一般：1-2分以内差：0-1分以内-34- 第七章合同的签订一、签订合同1、中标单位按照招标文件、投标文件、中标通知书、中标承诺书和《前期物业服务合同》示范文本与招标单位协商在30日内完成委托合同的签订。2、合同生效之日起，中标人应派初期管理人员入住住宅小区。二、移交工作住宅小区竣工验收备案（或分户验收合格达到交付条件）后，中标单位应配合招标单位向中标单位移交物业用房、设施、设备等。-34- 第八章附则1、本招标文件属内部文件，仅限物业管理招标之用，所列经济技术指标、设施设备均以最终施工方案和有关部门验收通过为准。2、未尽事宜，按现行国家相关政策法规执行。-34- 附件一　投标函投　标　函投标项目名称：河悦府住宅小区前期物业服务致___________________公司：根据已收到的贵公司的招标文件，末尾签字代表人（姓名及及职务）被正式授权代表（投标单位名称），在此提交投标文件柒份。通过本格式，本签字人在此声明：一、在考察了该项目现场、充分审核了该住宅小区物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞选投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同；二、兹遵照贵方招投标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招投标文件要求提交的内容及各项条款的规定；三、兹同意缴纳人民币壹万元整（￥10000元）作为投标保证金；四、我方知道投标书是我方投标的组成部分，我方保证对投标文件的准确性完全负责；五、我方同意提供贵方在招标文件中要求的所有资料，以及评标时可能要求与我方的标书有关的任何资料；六、我方保证从投递标书之日起至投标有效期（投标有效期为递交投标文件截止之日起90天内）内遵守本标书，在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受；-34- 七、我方一旦中标，在制定和签署正式合同协议之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束对该的文件；八、我方愿意遵守国家的有关规定和招标文件的收费标准；九、有关这次投标的所有正式通讯应致：地址：电话号码：传真号码：邮政编码：　　　　　　　　　法人单位公章：　　　　　　　　　　代理人（被授权人）签字盖章：　　　　　　　　　　年　　月　　日-34- 附件二：法定代表人授权委托书投标项目名称：河悦府住宅小区前期物业服务致________________________公司：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（投标单位名称）法定代表人＿＿＿＿＿授权我公司＿＿＿＿＿＿＿＿为我单位本次投标委托代理人，全权处理此次住宅小区小区前期物业管理的招标活动的一切事宜。委托代理人在招标过程中所签署的一切文件和处理的与之相关的一切事务，我均予以承认，委托代理人无转委权。特此授权（附委托代理人身份证明复印件）　　　　　　　　　　　　投标人名称（公章）：　　　　　　　　　　　　法定代表人（签字或盖章）：　　　　　　　　　　　　　　　委托代理人签字：　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日-34-