房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案(4)

房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案(4)

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1、2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题(共3题,每题10分)  (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。  (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3,层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。  (三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积

2、3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。  请问:房地产估价机构应搜集哪些资料?  二、单项选择题(共4大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意)  (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估价

3、机构接受委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。  1.要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中,不正确的有( )。  A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估  B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合  C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估  价报告中说明并陈述理由  D.估价方法的选用必须征得委托人的同意  2.估价技术路线的确定,就是确定估价对象房地产价格形成的过程,反映其( ),  进而确定需要采用的估价方法。  

4、A.估价原则  B.价格内涵  C.产权  D.用途  (二)王先生有一幢私房,因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,王先生找到与其相熟的房地产估价师李某,欲请其评估。  3.在接洽过程中,李某可以承诺( )。  A.现场查勘后马上口头告知评估价格,之后再按约定提交正式估价报告  B.评估收费给予优惠,低于其他估价机构的收费水平  C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后,经机构同意和指派.由自己亲自估价  D.由自己亲自承接该估价业务,以个人名义出具估价报告  4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。  A.在抵

5、押期终了时的价值  B.设定抵押权时的价值  C.现时的市场价值  D.未来拍卖、变现时的价值  (三)某房地产的现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。  5.若估价目酣为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。  A.商业用途  B.工业用途。  C.估价师确定的用途  D.商业与工业混合用途  6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续,进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。  A.商业用途  B.工业用途  C.估价师确定的用途  D.委托方确定的用途  7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为

6、商业用途的文件,但尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( )。  A.工业用途  B.商业用途  C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响  D.商业用途,并考虑补地价因素的影响  8.若以改变用途的假设为前提进行评估,需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中,不正确的是( )。  A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响  B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减  C.若估价对象变更用途未获批准,则估价结果不能成立;需另行评估  D.若估价对象变更用途未获批准,则估价结果应适当调整  (四)有一个

7、大型购物中心,总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租,开发商也有意整体出售该购物中心,现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果,当地商业房地产市场已趋于饱和;根据城市规划,该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心;当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示:房地产类型低风险高风险住宅3%~4%5%~6%商业5%~6%7%~8%工业4%~5%6%~7%  9.如果采用收益法评估该购物中心,资本化率的合理取值范围应是( )。  A.4%~5%  B.5%~6%  C.6%~

8、7%  D.7%~8%  10,根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素,并结合估价的需要,根据你的经验,判断该商业房地产最可能的净收益流量

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