房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案(4)

《房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案(4)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）　　（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。　　（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3，层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。　　（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积

2、3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。　　请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？　　二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）　　（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价

3、机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。　　1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（　）。　　A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估　　B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合　　C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估　　价报告中说明并陈述理由　　D.估价方法的选用必须征得委托人的同意　　2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（　），　　进而确定需要采用的估价方法。　　

4、A.估价原则　　B.价格内涵　　C.产权　　D.用途　　（二）王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。　　3.在接洽过程中，李某可以承诺（　）。　　A.现场查勘后马上口头告知评估价格，之后再按约定提交正式估价报告　　B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平　　C.在王某与李某所在房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价　　D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告　　4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（　）。　　A.在抵

5、押期终了时的价值　　B.设定抵押权时的价值　　C.现时的市场价值　　D.未来拍卖、变现时的价值　　（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。　　5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（　）评估。　　A.商业用途　　B.工业用途。　　C.估价师确定的用途　　D.商业与工业混合用途　　6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（　）评估。　　A.商业用途　　B.工业用途　　C.估价师确定的用途　　D.委托方确定的用途　　7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为

6、商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为（　）。　　A.工业用途　　B.商业用途　　C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响　　D.商业用途，并考虑补地价因素的影响　　8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（　）。　　A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响　　B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减　　C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立；需另行评估　　D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整　　（四）有一个

7、大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：房地产类型低风险高风险住宅3%～4%5%～6%商业5%～6%7%～8%工业4%～5%6%～7%　　9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（　）。　　A.4％～5％　　B.5％～6％　　C.6％～

8、7％　　D.7％～8％　　10，根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量