内，城市房产将成为没人要的破烂

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1、20年内，城市房产将成为没人要的破烂/叶楚华余治国我们的前两篇文章《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》与《敲响楼市泡沫的丧钟》主要是谈中国楼市在短期走向，本文主要谈中国楼市的长期趋势。前面两篇文章有一个基本的理论前提，即货币内生论。换而言之，不是存款创造了贷款，而是经济活动中的贷款创造了存款。遗憾的是，很多读者仍然信奉货币外生的弗里德曼货币数量论。其实，货币数量论早已被实践检验是错误的了。1972年10月到1982年8月，沃尔克治下的美联储的“货币主义者实验”早已证明货币数量论纯粹是一个谬论。（参见天津社会科学院出版社《世界金融五百年》2011年版

2、对弗里德曼经济学的分析）可是，至今仍有很多人抱残守缺，还以为通胀是房价上涨的原因。其实，经济活动对货币量的影响要远远超过央行控制基础货币的努力。为了理解货币内生论，不妨来看一看这样一个故事。设想在某个桃花源中，生活着一群剑客。桃花源有一家桃花源银行，发行货币给大侠们用来交易。桃花源银行的开办者是武功最高、修为最深的一位大侠——王重阳，他深得众好汉的信赖，大家都相信桃花源银行绝不会有破产倒闭的风险。有一天，有个叫郭靖的人打造出一把绝世好剑——倚天剑。他准备以1000元的价格将此剑卖给一个叫杨康的人。杨康到桃花源银行贷款1000元买了郭靖的倚天剑。郭靖将所得到

3、的1000元又存到了桃花源银行。王重阳印制了1000元纸币以便让郭靖随时提现。郭靖与一个叫谢逊的人是铁哥儿们，谢逊很快就学会了倚天剑的制造工艺，也打造出一把倚天剑，并将此剑涨价到5000元卖给一个叫张无忌的人。张无忌与杨康一样，得到桃花源银行贷款5000元。此时银行只有1000元存款，不得不凭空造出4000元的贷款给张无忌。谢逊则把这5000元存到桃花源银行。银行此时又发行了5000元纸币以便让谢逊随时提现。有个叫欧阳锋的人偷学了制造倚天剑的技术，也造了一把倚天剑，并以20000元的价格卖给一位叫张承志的人。张承志到桃花源银行贷款20000元买了这把剑。银

4、行此时有郭靖1000元的储蓄与谢逊5000元的储蓄，不得不再次创造出15000元货币以便带给张承志。而欧阳锋则将20000元存到银行。此时，银行总共贷款26000元，换句话讲就是发行了26000元的M2。由于这26000元的存款可以随时贷给桃花源中需要钱的人，因此桃花源流通的货币量就有26000元。换句话讲，货币供给量为26000元。依此类推，随着倚天剑制造的数量增加，桃花源银行发行货币将越来越多，并且其增长速度超过倚天剑制造数量的增长速度。倚天剑的价格越来越高，桃花源其他物品的价格也随之日趋上涨。假设倚天剑可以租给别人使用，租金价格的上涨只是剑价上涨的表

5、现。物价上涨并非同时上涨，而是在货币传导机制作用下的依次上涨，因此租金上涨无非是物价普遍上涨过程中的一个环节，并非物价上涨的根本原因。这个故事简要地解释了贷款创造存款的货币内生论的核心观点——中央银行只能决定基础货币的供给量，货币总量则完全由商业银行（也有人认为非银行的金融机构可以创造准货币）、企业以及个人的经济活动所决定。因此，是房价决定了通胀，而不是通胀决定了房价。现在言归正传。我们再谈谈为什么中国楼市不具有长期投资的价值。很多人以为，买上几套房子，变成食利阶层，便可吃租养老。中国人本身就是一个世俗的种族，在市场经济的熏陶下更变成一个唯利是图的种族。曾

6、国藩曾讲过，有容乃大，无欲则刚。《淮南子》也曾说过，非澹薄无以明德，非宁静无以致远，非宽大无以兼覆，非慈厚无以怀众，非平正无以制断。智商将随着欲望的增强而下降。因此，欲望有多强，头脑就有多蠢。我们首先来看人口因素。现在各地城市，一规划起来动辄要若干年若干年达到几百万人口，甚至上千万人口，或者动辄要做“国际大都市”、“国际金融中心”。我们实在不明白，这些规划者的底气到底从何而来。今年最新的人口普查显示，1995年后，中国生育率只有1.3、1.4左右，换而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查显示0-14岁（199

7、6年到2010年出生）人口为2.2亿人，占全国人口比例的20%都不到。一般的发展中国家，这个数据在50-70%，发达国家在20-40%。中国每年出生人口从1980年末的2600多万下降到现在的1300万左右。也就是讲，20年后，中国年轻人的数量只有现在的一半左右。现在，全国青少年人口已经显著下降，20年后，这种情况会更加严重。马尔萨斯主义经济学家认为，人口是经济发展的负担。但包括马克思主义与凯恩斯主义（凯恩斯早年信奉马尔萨斯主义，晚年思想转变，曾在大学发表演讲，明确指出，人口增长是经济发展的动力）在内的绝大多数经济学家都认为，一定的人口数量是经济发展的必要

8、条件。人口不仅不是负担，反而是拉动消费与创造财富的主体。一定的人口