关于kimco：“地主”的投资哲学

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1、关于Kimco：“地主”的投资哲学关于Kimco：“地主”的投资哲学导读：更是上百家商业中心的正常运营（主力或次主力租户的关闭将导致整个商业中心的客流量下降，不仅影响其他中小租户的营业收入，也会影响周边物业价值）（表1）。　　在经历了一系列的租户破产事件后，Kimco逐渐形成了一套以土地为核心的经营理念，公司认为基于土地的租金收益才是最安全的，而基于租户理念所获取的租金溢价则是非常不稳定杜丽虹/文Kimco侧重于低价收购出租率或租金低于市场平均水平的露天开放式社区商业中心，然后通过再开发、再招租和重新布局来提升物业的租金水平和出租率，以

2、获取资产升值收益。公司坚持只从土地中获取收益，而拒绝服务于租户的个性化物业需求；坚持以低建筑成本、低租金来吸引租户，拒绝从迎合零售商理念的改善性投资中获取租金溢价—公司15个主要租户的租金水平比行业均值低40%。公司的经营逻辑就是：低建筑成本=低租金水平=繁荣期吸引更多的租户=低谷期快速消化空置面积。　　Kimco是美国上市REITs中最大的社区商业中心所有者。截至2011年底，公司直接持有的核心物业约400处，通过投资基金平台间接制约物业500多处，合计拥有或运营946处商业中心，总计可出租面积1.38亿平方英尺，并以优先股等方式参股

3、了另外845处物业，合计在1791处物业中拥有权益。　　构建以土地为核心的标准化商业模式　　Kimco于1958年成Kimco：“地主”的投资哲学由的好帮手.co开发并持有的物业获利颇丰；但上世纪80年代后零售商开始大规模倒闭，Kimco也因此蒙受损失。在重组这些空置店面的过程中，公司发现了不良物业的投资价值，并由此转向了收购改造业务。　　用大型连锁零售商替换中小租户　　Kimco先以低价收购出租率或租金低于当地平均水平的商业物业，然后通过合同买断或法律手段解除原租约，重新装修、重新布局后再转租给那些已经建立战略合作关系的大型连锁超市或

4、折扣店，如家居折扣店家得宝（HomeDepot）、沃尔玛等—金融海啸前，家得宝已在Kimco制约的商业中心里租用了40家店面，西尔斯（Sears）百货租用了52处店面、沃尔玛34处、电器超市百思买（BestBuy）42处，服装和时尚家居用品零售商T.J.Maxx则租用了124处店面。经过金融海啸的洗礼后，如今家得宝和沃尔玛仍各自租赁40多家店面、近500万平方英尺营业面积，T.J.Maxx也租用了50多家店面、160万平方英尺营业面积（图1）。　　对于这些大型零售商来说，Kimco的规模和扩张速度能够满足它们全国布局的需要—2007年，

5、沃尔玛、T.J.Maxx、Target、百思买、Ross在美国国内分别新增了219家、105家、103家、101家、93家店。显然，这些大型零售商需要一个稳定可靠的商业地产合作伙伴为其提供源源不断并符合要求的备选店面。而对于Kimco来说，与大型零售商的合作降低了它收购改造经营不善物业的风险。　　实际上，Kimco的很多收购改造计划都是在已经确定主力租户的情况下才启动的，这样不仅风险更低，而且能够在最短时间内提高出租率，并使规模效应得以充分发挥—Kimco最擅长的就是将经营不善的店面出租率提高到平均水平来获取增值收益，比如将一处80%空

6、置、负流的物业打造为60%出租率、正流的物业。繁荣期，这种改善性投资的回报率平均可达10%-13%，这对Kimco来说已经足够了，因为公司的主要成长动力来自于租金之外的资产升值收益。　　再开发以提高土地使用效率　　Kimco的目标收购物业除了具有低价、低出租率或低租金特点外，另一个特征是低容积率。Kimco收购的目标物业通常为露天开放式社区商业中心，主体建筑多为低层建筑，占地面积可达建筑面积的4倍，这类物业具有较大的改扩建空间，通过增加营业面积和公寓、写字楼等物业，可以大幅提高土地使用效率。在此基础上，Kimco再在商业中心内引入全国排

7、名前25%的大型连锁零售商，这些大型零售商的租金水平虽然较低，但客流量大，能够有效提升周边物业价值。　　比如，Kimco于2004年收购的co累计投入8700万美元再开发，包括新增了5万平方英尺的购物面积、一条餐饮街和两个四层停车场，后又新增了一个医疗办公楼和一个专业写字楼，除家得宝和Safeco侧重于以低价收购那些出租率或租金低于市场平均水平的露天开放式社区商业中心，然后通过再开发、再招租和重新布局来提升物业的租金水平和出租率，以获取资产升值收益。　　坚持低成本策略应对低谷冲击　　大型零售商虽然能够在短时间内提高出租率和客流量，不过一

8、旦主力租户陷入财务困境，将影响整个社区商业中心的正常运营，而那些租用了几十个甚至上百个店面的大型连锁零售商一旦出现财务危机，对商业地产企业的冲击更大。　　如2001年1月，Kimco第一大租户Kmart申请