如何确定商业地产租金价格

《如何确定商业地产租金价格》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、如何确定商业地产租金价格  商业地产涉及多个学科门类，同时又分为写字楼、公寓、商场、购物中心、步行街等多种模式。商业地产和住宅地产最大的不同在于，商业地产有一个租金体系。首先，这一体系有不同的计算方式，如按天、月或年计算每平方米的租金等，对于不同的计价方式，在制作定价系统时首先要统一换算成标准的计算单位，通常是一天每平方米的租金价格；其次，商业地产租金体系中的面积概念指的是使用面积，与住宅相比，商业地产项目的公摊普遍较高，每个铺位的公摊面积一般会占整个建筑面积的40%～50%。因此，标准的商业地产租金计算通常是以使用面积为准，也称套内建筑面积，而不是按照建筑面积

2、计算。一、分析确定租金价格时应考虑的要素在制定商业地产项目的租金定价体系时，必须考虑市场上的基础认同。这种认同主要有两个层面：一是市场上商业地产的实际租金水平，这是确定项目租金价格时必须参考的重要标准值之一；二是要在这一标准值的基础上进一步分析并制定项目的租金价位，也就是项目的基价系统。具体来说，做任何项目的租金价格定位时，应当考虑以下方面：同类项目租金水平、转租金与转让费、流水额、支付方式、门坎、当地商业特性等。1.同类项目租金水平在确定项目的租金价格时，首先要考虑的是同类项目的租金水平。比如，某项目在临街的位置有一排门市房，要想确定这批门市房一天一平方米的租

3、金价格，首先要做的就是要对项目周边区域或位置类似的其他临街门市房进行系统调研。通过调研可能得出一个波浪式价格区间，这时就可以基本确定同类区域门市房的价格区间。基本租金区间确定后，就能够确保项目在制定基础租金计价时不会出现大的偏差。如果商业地产项目认为与其他项目比起来，自身有特殊情况或独特优势，比如投入成本更高、属于新型商业物业或者是按照市场调研得出的区间定价项目投资的回报率就会很低等，所以想要将价格定得更高，在这种情况下就要考虑更多因素。2.转租金与转让费转租金与转让费的概念转租金。按照基本的商业规律，任何区域、商铺、市场普遍处于经营良好的状态，经营商户普遍盈利

4、时，转让后的租金必然要比原始租金高。因为前任经营者基于后续经营者接手之后能够盈利的情况，通常会在原始租金的基础上加上一定的差价再转租出去，这个转租后的租金价格就叫做转租金。转让费。所谓转让费，是指转让某种权利时一次性收取的好处费，体现的是一种市场供需的不平衡。在市场上对某个项目的商铺不断出现转租需求时，前任经营者就会选择转让铺位的租赁权力，接手者向前任经营者支付一定的转让费后，就可以拥有该商铺的租赁权力。当某一区域商铺供应比较少，而经营客户对商铺的需求又不断增加时，就会造成供需不平衡，这时供应方就会提出一些额外附加价值要求，这就是转租金差价和转让费出现的原因。转

5、租金的确定经营者在转租商铺时总想以较高的价格转租出去，但是转租金的拉高程度是有“度”的，必须要在商铺所在区域经营商户所能承受的范围之内，否则经营商户就不会承租。基于这一原因，在确定转租金时必须要进行区域内类似商铺租金价格的调研，确定转租金的合理价格水平。对此，必须要认清以下两点：第一，转租金价格水平是以区间方式存在的，这与租金调研的结果类似；第二，要想把转租金价格水平的区间精确到最准确的范围就要辨伪。在商业地产租赁市场，经常会有漫天要价的现象，因此首先要考虑这一价格是否发生过真实的交易行为。租金价格确定的原则静态的市场租金现状调研。经过对同类项目租金水平和转租金

6、水平调研后，会得到租金水平区间、转租金水平区间两组资料。这两组资料都是真实的，都有市场事务历史记录和客户需求，都是项目确定租金基价的重要参考值。为了进一步锁定客观价格区间，首先要清楚商铺是要租赁给经营商户，因此要获得经营商户的认可，进行静态的市场租金现状调研，其中既包括租金的价格水平，又包括转租金的价格水平。项目价值最大化和市场主流接受程度的结合。一般来说，同类项目租金水平区间确定后，项目工作人员都会先按较高的价格对自身项目的租金价格做出假设。按照开发商的常规心理，项目的租金价格确定后，如果市场上的商户普遍都能接受，说明这个价格偏低，没有将项目价值最大化。因此，

7、项目租金价格确定的原则是既能够实现项目商业价值最大化，又恰恰是市场能够接受的较高的主流水平，要达到二者的完美结合。如果偏于其中任一方面，就说明租金价格确定得不成功。租金价格认可度调研在确定租金体系时，商业地产项目往往会使用转租金价格水平进行项目租金价格市场认可度调研。也就是假设项目按照市场上的转租金水平出租，以此征求商户的意见。在租金价格认可度访谈中，从商户的心理角度出发，他们希望价格越低越好，所以有时商户表面上说“太贵了”，其实心里却觉得这个价格刚刚好，这就是商户普遍的心理。因此，在调查商户对租金价格的认可度时，要掌握一些小技巧：技巧一：要对商户进行一种引导，

8、而不是单纯的询问。假设项