南京新百花园推广

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1、新百花园推广执行方案第一章项目基地资源分析一、SWOT分析优势：１．区域位置――位于城市两大中心商圈中心区域新街口商圈，位于南京城市中心地带，是江苏商业与金融机构高度密集的地方，也是南京公认的代表传统与现代的大型CBD。奥体中心圈，位于南京政府近几年来全力打造的河西新区，即将成为辐射周边文化、体育、商务等功能的又一城市中心商圈。奥体中心所在的南京西郊河西地区，也将在今后5至10年内，崛起为一个具有滨江特色的现代化新城区，成为居住与就业兼顾的中高档居住区，以及以滨江风貌为特色的休闲游览胜地。本案位于

2、新老城区交界处，地理优势得天独厚，随着城市的建设与发展，即可拥有通达老城区的便捷与繁华，又可享受新城区丰沛的现代化功能设施，可谓左右逢源，轻松掌握现在与未来。２．生活配套——周边已形成较为成熟的生活区项目区域位置决定项目拥有齐全的生活配套设施，南湖区域和原有新百花园小区成熟的各种生活配套设施，都可加以利用。新百花园小区内拥有中心花园、地下停车厂和幼儿园的配套设施，旁边的宏苑新寓小区拥有菜场、幼儿园等配套，苏果超市距小区仅200米左右。新建成的南湖邻里中心，拥有宾馆、大型超市及便民商店、菜场、图书阅

3、览室、老人活动室、少儿娱乐场、体育健身房等；香缇丽舍商业广场包含大量集中空间和休闲街区，可容纳各类型业态组合，将构成南湖片区较为完整的商业核心，使居民生活更加便捷。利用政府在河西打造第二个CBD及十运会召开的契机，项目能够享受到奥体中心的326亿市政规划配套资源。３．交通网线——立交桥、地铁、公交，立体构筑城市动脉赛虹桥立交、所街地铁站、十几条公交线缜密细致的高效路网，使得本案成为连接新老城区的重要门户，也在整个南京城市的道路规划建设中，承担了重要角色。水西门大街、集庆门大街、梦都大街及江东路、南

4、湖路、泰山路，三纵三横城市主干道的延伸与扩展，大大加快了周边的运动频率。14路、39路、61路、92路、113路、301路等多条公交线路环绕社区，301路终点站就在小区旁边，为出行的居民提供最大的便利。随着地铁的投入使用，本案所在片区将会拥有集地下、地面、地上的全方位立体式交通动脉，大大缩减消费者出入的时间成本，带动整个区域的楼盘增值。4．平开高走的营销策略本案将以低于周边竞争楼盘的价格入市，抢占消费者眼球，在树立品牌形象及楼盘档次感的同时，使消费者对楼盘产生“性价比高、利于生活”的认知。也给后期

5、推盘过程中价格的涨幅打下坚实的基础。针对周边竞争楼盘价格高居不下，消化缓慢的特点，本案合适的价格定位将规避部分市场风险，利用时间差减少与竞争对手的正面交锋。5．经济型户型——满足舒适精致的生活需求本案主力户型110平方米，总的来说具有总价低，还款压力小、满足居住各项功能的特点。特别适合注重生活本质，要求改善生活环境的消费者，是他们安家置业的首要选择。同时经过对周边楼盘乃至整个房产市场的调查研究，此类适合工薪阶层居住的适宜面积，易受市场的追捧和消费者的青睐，这将势必减少本案销售过程中所面临的抗性。6

6、．开发商品牌众所周知新百品牌，对消费者建立信心大为有利。劣势：1．噪音大本案距高架不足50米，噪音大。2．部分户型欠佳整体户型进深过长，不利于通风采光，分摊面积大3．原住民素质较低原居住在此地的居民大多素质及层次不高，收入水平较低，加之外来人员的繁杂，使本项目的区域购买力度较弱，在项目营造目前的市场定位需要更加准确，而在推广中需要更强的针对性与力度，以提升楼盘品质，增加消费者的购房信心为目的。4．同质化竞争激烈项目周边楼盘较多，且面积集中，房型雷同，三房两厅两卫的供应量达500多户，目前在售的就有

7、天成苑、城开怡家、苏建豪庭、苏建·艳阳天等，且销售情况一般。集庆门地区的城开怡家。可能会分化本项部分意向客群．相比周边楼盘的产品、位置、规划，本案都不算突出，在营销及推广均有一定难度。威胁点：1．观念位置：提到本项目，直接联想到的脏、乱、差，而这一区域在人们的观念中属于落后地区，主要是这里长期以来为棚户区、外来人员集散地，随着这一区域的不断改造，这里将会发展较好，但就目前现状，在推广中有一点影响。2．出行交通：小区附近公路线路并不丰富，出行不是很方便。3．消费群体：因本区域的特殊地理位置及产品特征

8、，使本项目的消费群体区域面较广，使本案在产品塑造上需要更加丰富多样，也需要注重针对性客户的推广。4．大势趋平周边楼盘销售平平，且均有变相降低趋势，本项目存在价格风险威胁。机会点1．价格及定位运用低价入市的价格策略，选择合适的切入时机，技巧性的推盘节奏等，在研究了直接竞争对手天成苑、苏建·艳阳居、苏建豪庭等项目的基础上，找到合适自己的价格空间。同时在推广及品牌塑造上迎合消费客群安家立业和升级居住的本质需求，提升品质却不偏离主题，以独特的个性及高性价比打动消费者，完成销售。2．政府政策