鲁能星城一期总体营销方案(1）

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1、鲁能星城一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析（一）项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约800米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。依据地形和景观资源，规划设

2、计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57M2住宅：191771.47M2会所：5440M2商业：6431.42M2幼儿园：2459.89M2地下车库：32266.66M2设备用房：1788.38M243架空层：2474.86M2容积率：1.77建筑密度：18.76%绿地率：37.78%户数：1667户停车位：1008个其中地下停车：925个地面停车：83个（二）项目SWOT分析核心结论S：独有水景资源；环境景观设计；较大的升值潜力；大社区

3、概念；地价优势；离解放碑10分钟车程；区位优势；龙头寺、江北城、溉澜溪片区的首家高尚住宅社区。W：陌生区域；生活配套不完善；交通不便利；无房地产品牌支撑；O：3公里内无同品质竞争楼盘；和渝中区楼盘相比性价比高；2005年客运站投入使用；溉澜溪片区拆迁；CBD正式启动；五黄路片区居住环境的认同T：市场开发量急剧增大，区域威胁加剧；虽然2004年房地产市场竞争激烈，但由于鲁能项目在重庆北部城区东翼是首家进行开发的房地产商，市场先机被本项目抢占，且产品优势明显、特点鲜明，极有可能成为北部城区东部房地产的领跑者。（三）社区形象定位结论：重庆CBD第一生活园区（四）产品定

4、位精要1、规划设计（1）规划方案43住宅区整体沿山势而建，道路及建筑都结合等高线布置，尽量减小土石方量。整个小区以河岸景观为主要景观资源，以河岸为起点向北布置不同的物业类型。临河为集合住宅和多层，其次为12层小高层板楼和16－19层的一梯三户，最北面临新溉路的为19层的一梯四户建筑，在东北和西北两个角上布置5栋30层的点式高层。同时注意景观设计的均好性，半围合中心绿地，形成南北向景观轴线。小区有两个车行入口，近期车行入口从五童路进入。远期在新溉路上有一车行入口。小区实行人车分流，有两个人行主入口，主入口位于五童路上，在新溉路上有一人行次入口。（2）景观环境考虑与

5、本项目建筑风格的统一，景观环境设计风格定为“现代欧洲风格”，以河岸景观为核心景观，根据空间的开放形式（开放空间、半开放空间、私密空间），分别以现代欧陆风格、半现代式欧陆风格、富欧陆住宅渡假式风格进行设计，以现代时尚的手法来表现本项目文化气息和自然环境和谐统一的生活。整个景观设计遵循丰富、变化、自然、和谐的原则进行，让业主在工作疲惫之余享受真正的生态、健康、闲适、惬意的生活。（3）户型设计及特点户型设计遵循以下几个基本原则进行设计：——从本项目客户群定位的角度考虑，户型设计多样化，以满足各种客户群的需要——从适用和利润最大化的角度出发，控制总价、提高单价，户型设计

6、尽量紧凑——户型差异化，从规划设计和价格定位两方面考虑，突出各种户型的特点，避免内部竞争——从开发策略的角度出发，低价入市，进行总价控制，30万元以下的房屋占60%左右依据以上原则，柏涛公司设计的户型如下：43户型套内面积建筑面积套数比例两房二房A164.5278.5227016.2%两房B269.5882.121126.7%小三房小三房C282.7397.86684.1%紧凑型三房三房B193.24110.381046.2%三房C193.24110.29643.8%适中型三房三房A292.23112.2627016.2%三房E199.95114.211006.

7、0%三房J109.64119.14402.4%三房A399.12120.641358.1%三房D1102.19122.24603.6%三房D2104.35124.82603.6%三房D3110.76128.85603.6%三房F1113.41129.12402.4%大三房大三房G1126.79142.30503.0%四房四房H1139.26156.25503.0%复式三房A4117.81143.39100.6%三房B4124.53143.7580.5%四房C4137.96164.1940.2%三房A5138.22168.23100.6%四房B3138.25164

8、.1780.5%四房C3