物业经营管理教材复习和习题

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1、目录第一章物业经营管理概述3一、概念3二、物业经营管理的层次与工作内容4第二章房地产投资及其区位选择5一、房地产投资5二、房地产投资的风险6三、房地产投资区位的选择6第三章房地产投资分析技术8一、投资分析的基本概念8二、现值与现值计算9房地产E网http://www.fdcew.com/三、设备更新中的经济分析10四、房地产投资财务评价指标12第四章收益性物业价值评估13一、收益性物业、价格、特征13二、收益性物业价值和价格——重要13三、影响收益性物业价格的因素——课堂掌握15四、收益性物业估价基本方法——重要16第五章房地产市场与市场分析19一、房地

2、产市场——课堂掌握19倍讯易http://www.pxyi.net/二、房地产市场的供求关系19三、房地产市场结构与市场指标——重要19四、房地产市场的特性与功能20五、房地产市场分析21六、物业经营管理计划22第六章租赁管理25一、物业租赁概述25第59页，共59页二、租赁管理与租赁方案26三、房屋租赁合同27四、租户关系管理28第七章成本管理29一、物业管理重的成本及其分类——掌握29二、物业管理成本的分类——重要29三、成本估算方法30四、成本预算30五、成本控制——了解31第八章合同与风险管理32一、物业管理中的主要合同类型32二、物业服务合同—

3、—重要32三、招标投标阶段的合同管理34四、风险管理理论34五、保险与物业保险35第九章财务管理与绩效评价36一、财务管理概述36二、财务报告分析37三、物业管理绩效评价38四、绩效评价的主要方法——了解40五、物业管理报告41第十章写字楼物业经营管理42二、写字楼租赁管理42三、写字楼安全与风险管理43四、写字楼物业管理企业的选择与评价43第十一章零售商业物业经营管理45一、零售商业物业及其分类45二、零售商业物业经营管理中的经济学原理45三、零售商业物业的租赁管理45四、零售商业物业的现场管理、风险与安全管理46第十二章物业经营管理的未来发展47第5

4、9页，共59页一、房地产组合投资管理47二、大型企业物业资产管理——略47三、设施管理47四、不良物业资产管理48五、可持续的物业管理49大纲54考试样题65《物业经营管理》第一次复习题67《物业经营管理》第二次复习题68《物业经营管理》第三次复习题70第一章物业经营管理概述第一节一、概念1.1存在理由：房地产资产保值增值的要求vs.专业化分工1.2物业管理内涵：为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。1.3管理对象：1）写字楼

5、：依据地理交通+建筑物状况+收益能力分甲乙丙三类，具体判断标准包括五大类，十二个因素；2）零售商业物业：区域购物中心（功能复合、管理一致、设施完整、范围大）、市级、地区、居住区商场、邻里服务性商店、特色店；单一业态vs.综合业态3）出租型别墅或公寓：院落规模、独立性。4）工业物业：开发区、园区，注重交通与能源供应。5）酒店和休闲娱乐设施：商务、休闲、娱乐、餐饮、住宿。1.4管理的目标：第59页，共59页实现业主各期净收益最大化基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。1.5物业经营管理企业的类型专业型：维护保养维修等专门操作层面——分包；管理型：

6、策划营销评估核算等管理层面——总包；综合型：策略性管理+现场作业第一节二、物业经营管理的层次与工作内容2.1经营管理分类物业管理：日常维护与维修、保安等；设施管理：保洁、专门设施的维护等；资产管理：监督、指导、策划各物业/设施管理公司的运行；房地产投资组合：构造投资组合，评价绩效，及时更新与调整。2.2战略性工作确定战略，明确标准，搜集信息，决策分析（预期收益vs.风险水平），资产组合（可行集、有效集与最优组合）2.3常规性工作日常维修与维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。现金流管理：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律

7、和财务费用、工作成本、地方性税收。第二章房地产投资及其区位选择第二节一、房地产投资1.1概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。1.2形式1）直接投资开发投资：从购置土地到转让物业的完整过程，获取开发利润为主；第59页，共59页置业投资：购置存量或增量房地产，转租或自用，以获取持续收入流和消费流为主。2）间接投资：股票、债券、房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券——依据金融关系不同，收益性质各有出入。1.3房地产投资的特性位置固定、周期长、适应性、各异性、政策影

8、响显著、专业管理依赖程度高、相互影响性突出。1.4房地产投资的利弊利：高收益（相