学年论文范文

《学年论文范文》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中南财经政法大学2008届本科生学年论文（设计）一、房地产投资信托基金概述随着我国经济的快速发展，房地产业在我国也呈现出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业现有的融资体制之局限性正逐渐显现。在这种大背景下，房地产投资信托基金的推出无疑是符合时宜的。（一）房地产投资信托基金的概念及发展状况1.房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是以发行受益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门的投资机构对投向房地产行业的募集资金进行专业化的管理，并且在将投资综合收益扣除一定佣金后按比例分配给投资者的一种

2、集合投资信托制度，是房地产金融的一种融资工具。2.房地产投资信托基金的起源和发展历程（1）房地产投资信托基金的起源REITs起源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。依照当时的税法，投资者成立信托形式的公司，可以避免双重征税。因此，信托公司如果将收入分配给收益人，可以免征公司利润税，以此吸引众多投资者。然而，由于因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院加以课税，导致其发展一度停滞。由于对REITs的需求，艾森豪威尔总统在1960年签署了将REITs作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。REITs按此条例可以避免双

3、重征税，享受税收优惠。该法案除了给予REITs税收上的优惠，还允许其上市交易，从而解决了传统的房地产资产不能流动的问题，标志着REITs的正式创立。（2）REITs在美国及亚洲地区的发展现状现今在美国约有300个REITs其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。作为一种以房地产租赁收入来保障投资人长期权益的权益型集合投资计划，需将绝大部分税前收入分配给投资者。因此，REITs获得免交公司所得税和资本利得税的优惠待遇。在亚洲，REITs最早出现于日本。日本REITs的发展始于1984年，其第一笔土地信托由住友信托开始办理。日本也是亚洲REITs发展最

4、成熟的地区。日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元。不过日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。新加坡紧随日本，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。作为仅次于日本的亚洲第二-7-中南财经政法大学2008届本科生学年论文（设计）大REITs市场，新加坡共有三只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。新加坡政府部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向，在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。比如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给持

5、有人时不征收所得税等。2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。中国香港第一只房地产投资信托基金(HK-REITs)—领汇基金于2006年6月挂牌上市，广受瞩目。（二）房地产投资信托基金的基本类型1.按组织结构分为契约型和公司型契约型REITs是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证。公司型REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，使投

6、资人取得公司股份的形态，公司再将收益以股利形式分配给投资人。2.按投资人能否赎回分为封闭式和开放式封闭式REITs发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种REITs成立后不得再募集资金。开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。3.按REITs的投资类型分为权益类、抵押类、混合类权益型REITs直接投资并拥有房地产的产权，其收入主要来自于房地产的经营收入。一般主要持有商业物业、公寓及办公楼等收益

7、性房地产，其收益主要包括租金收入和房地产增值两部分。抵押型REITs是指以金融中介的身份将所募集的资金用于发放房地产抵押贷款以及购买抵押证券。房地产经营者以房地产作为抵押，从基金借入款项，其收入来源主要是发放抵押贷款所得的利息收益以及手续费。混合类REITs介于权益类和抵押类之间，具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。（三）房地产投资信托基金的运作流程REITs运作一般分为4个阶段：成立阶段、筹资阶段、经营阶段和利润分配阶段。REITs的运作流程如下：第一，成立阶段。REIT