物业工程部管理手册培训

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1、物业工程部管理手册培训浙江中天物业管理有限公司目录基础管理运行管理安全管理危机管理维修管理主要设备物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备，大致包括以下：建筑卫生设备（给排水设备、卫生设备、消防设备、供热供冷与通风设备、人防设备等）建筑电气工程设备（供电及照明、弱电、电梯、防雷装置等）房屋厨房设备房屋景观设备基础管理物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作主要有四类：设备资料档案管理标准化管理规章制度教育培训、基础教育工作基础管理——设备资料档案管理设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说

2、明、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记录、技术革新记录等。设备资料管理：如运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等。设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。基础管理——规章制度生产技术规程：主要有安全操作规程、维修保养规程。管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度。责任制度：包括岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等。基础管理——教育与培训对本企业员工的培训与教育：基本内容的技

3、术业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等。对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关合理与安全使用设备的宣传与教育。运行管理物业设备的运行管理是设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。有以下两类：设备运行的劳动组织。设备运行管理制度。运行管理——设备运行的劳动组织定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需求，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。作业组的组织：如电梯设备运行组，水电工组等。工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有

4、单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。劳动组织目的，一是合理分工协作基础上配置劳动力。二是根据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组织形式提高劳动效率运行管理——设备运行管理制度设备的安全操作规程。设备的巡视工作制度。岗位责任制度。上班与交接班制度。记录与报表制度。报告制度。服务规范。运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。安全管理物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节。包括：加强安全教

5、育与宣传。设备安全管理措施。落实设备合格证制度。安全责任制度。安全管理——加强安全教育与宣传对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教育和安全作业管理。对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提高安全意识。在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。安全管理——设备安全管理措施对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施。定期进行设备的安全检查和性能测试。制定设备的安全管理制度。安全管理——设备合格证制度落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度。如电梯。要求使用与维修人员持证上岗。安全管理——安全责任制度主管领

6、导负责安全管理工作，安全巡检。在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明确下来。安全管理，人人有责。形成一整套安全责任制度。安全管理——特种设备《特种设备安全监察条例》规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度。按规定保养，人员持证上岗。配合安全检查，落实合格证制度。形成一整套安全责任制度。分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任。工程危机管理四大目标查明危机原因。减少或控制破坏、损失程度。迅速、正确的反应。制止危机继续存在。工程危机管理重点镇定行事。勿轻举妄动，分清责任、权限。配合政府部门之行动。善用资源。知人善任。小心媒体之处理

7、。控制群众情绪工程危机管理——危机产生的内部原因硬件软件-设计–制度-维修–监察-更改–经验-突发–效率(反应)工程危机——外办影响产生的危机法规供应突发工程危机管理——预防危机发生之措施物业管理是计划性的工作（为物业制订适当之管理模式、人员架构、规章制度）每天都有所准备消除物业设计的危险性完善物业设备的各种系统的维修工作严格执行所有规章制度（监察）配合实际情况，适当修改所有规章制度加强培训，加强效率（案例讨论，演习）经常演习，加强宣传急需品的准备，备用物件、零件。工程危机管理——危机处理电梯困人确认位置----电梯编号、楼层。通知有关员工采取相应行动

8、----乘客人数、照明、通风情况。安抚乘客，注意伤病。技工：尽快救人。密切监控现场情况管理/保